拿證即推盤 北京新房年末集中入市

　　年末，北京住宅市場迎來供應(yīng)集中放量。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，2025年11月共核發(fā)12張普通住宅預(yù)售許可證，覆蓋海淀、朝陽、通州等7個(gè)區(qū)域，累計(jì)釋放房源超3000套，其中6個(gè)為首次入市項(xiàng)目，為市場注入新活力。從節(jié)奏看，11月27日成為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，當(dāng)日4個(gè)項(xiàng)目同步獲批，單日釋放1531套房源，占當(dāng)月總供應(yīng)量近五成，形成階段性供應(yīng)高峰。值得關(guān)注的是，迫于年末銷售窗口期壓力，房企普遍加快入市節(jié)奏，多個(gè)項(xiàng)目在取證次日便火速開盤，以期搶占市場份額。

　　改善房源占比近65%

　　北京市住建委信息顯示，11月獲證的12個(gè)項(xiàng)目包括龍湖恩祥·凌云頌(備案名：凌勻頌雅苑)、北京潤園(備案名：潤榆園，連續(xù)領(lǐng)取兩張)、中海玉華玖章(備案名：玉章苑)、懋源驪橒臺(tái)(備案名：瑯橒園)、北京隅·海岄(備案名：海岄雅苑)、中建壹品·海宸元境(備案名：海辰里)及安和雅苑等。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述12張預(yù)售證共涉及3203套房源。其中，北京潤園、北京隅·海岄、中海玉華玖章等7個(gè)項(xiàng)目僅提供100平方米以上戶型，所釋放的改善房源已超2000套，占總房源量近65%。若計(jì)入其他項(xiàng)目中100平方米以上的戶型，改善型房源占比還將進(jìn)一步提升。例如，同期入市的中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄，戶型面積段分別瞄準(zhǔn)99—181平方米及108—145平方米，均指向改善客群。

　　開盤數(shù)據(jù)顯示，中建壹品·海宸元境首開售出183套房源，去化率約44.2%。北京隅·海岄雖未公開銷售數(shù)據(jù)，但北京商報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，其案場人氣旺盛，置業(yè)顧問單人日均帶看量可達(dá)10組，案場內(nèi)座無虛席。

　　對(duì)于當(dāng)前改善型供應(yīng)的集中放量，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析指出，項(xiàng)目定位一方面取決于地塊的環(huán)線位置、周邊配套等資源條件；另一方面，更核心的決定因素是地價(jià)水平——政府限價(jià)與拿地成本共同推導(dǎo)出的未來房價(jià)，直接決定了其面向的客群。即使地塊位置適合剛需，若地價(jià)高企，最終產(chǎn)品也只能面向改善型客群。郭毅進(jìn)一步表示，市場需求是供應(yīng)邏輯的主導(dǎo)。近年來新房市場客群結(jié)構(gòu)持續(xù)向改善傾斜，改善型家庭在成交中的占比不斷上升，形成了堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。因此，即便是位于平原新城、看似適配剛需的地塊，項(xiàng)目往往也會(huì)開發(fā)部分改善產(chǎn)品，以滿足當(dāng)?shù)氐牡鼐壭愿纳菩枨蟆?/p>

　　海淀區(qū)供應(yīng)量領(lǐng)跑

　　從區(qū)域分布看，11月新增供應(yīng)的12個(gè)項(xiàng)目分布于7個(gè)區(qū)域，結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)差異：海淀區(qū)以3個(gè)項(xiàng)目居首；順義區(qū)、石景山區(qū)各2個(gè)；朝陽區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、延慶區(qū)各1個(gè)。

　　其中，海淀區(qū)憑借中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄及安和雅苑3個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)供應(yīng)1124套房源，成為當(dāng)月供應(yīng)量最大的區(qū)域。順義區(qū)則由北京潤園及懋源驪橒臺(tái)提供1117套房源。昌平區(qū)因龍湖恩祥·凌云頌集中開盤，供應(yīng)超530套房源。其余區(qū)域供應(yīng)量均在100套左右。

　　海淀區(qū)房源集中入市，與近年北京土地供應(yīng)變化密切相關(guān)。梳理發(fā)現(xiàn)，近三年北京持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，海淀區(qū)供地規(guī)模從2023年的2宗增長至2025年的6宗。2025年1—11月，海淀區(qū)供應(yīng)房源已超5500套，占全市總供應(yīng)量的近20%。從優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)維度看，北京各區(qū)正聚焦此前供應(yīng)短缺的板塊，城市更新提速是關(guān)鍵推動(dòng)力。郭毅指出，隨著北京城市更新加快，在過去發(fā)展相對(duì)飽和的區(qū)域，通過拆遷騰挪出不少留白地塊。這些地塊入市后，精準(zhǔn)填補(bǔ)了長期存在的地緣性改善需求缺口。

　　有別于其他區(qū)域以純平層為主，順義區(qū)的北京潤園提供了稀缺的別墅產(chǎn)品。其產(chǎn)品線包括271平方米及328平方米的平墅、329平方米的空墅，以及700—990平方米不等的院墅。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，不同區(qū)域客群需求各異：海淀區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)教育及科技產(chǎn)業(yè)資源，吸引家庭及高素質(zhì)人才；順義區(qū)則依托優(yōu)越生態(tài)及高端別墅產(chǎn)品，吸引高凈值人群。

　　除別墅外，提供可變戶型的產(chǎn)品也較為罕見。以順義區(qū)懋源驪橒臺(tái)為例，項(xiàng)目提供150、175、190及220平方米四種戶型。其中150平方米戶型尤為特殊，提供一居至四居共四種空間方案供購房者自由選擇，且無需額外費(fèi)用；其余戶型均為五室兩廳四衛(wèi)格局。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析認(rèn)為，當(dāng)前別墅產(chǎn)品市場供給極少，稀缺性顯著。順義區(qū)此類產(chǎn)品均價(jià)相對(duì)較低，性價(jià)比突出，能吸引對(duì)價(jià)格敏感的別墅需求客群。同時(shí)，市場調(diào)研顯示，順義周邊聚集了大量偏愛低容積率、高得房率“好房子”特質(zhì)的客群，低密度別墅恰好契合這一趨勢。

　　搶抓年底銷售“窗口期”

　　12月是房企沖刺年度業(yè)績的關(guān)鍵期，推盤節(jié)奏明顯加快。11月27日的供應(yīng)高峰日中，中建壹品·海宸元境及北京隅·海岄已于取證次日(11月28日)火速開盤。北京商報(bào)記者實(shí)地走訪獲悉，兩項(xiàng)目開盤折扣分別為9.1折和9折，該優(yōu)惠已于12月1日收回。

　　此外，于11月15日及27日兩次取證的北京潤園項(xiàng)目，也已于12月1日前后開盤。該項(xiàng)目線上工作人員表示，目前雖未舉辦集中開盤儀式，但多數(shù)房源已被選定，剩余不多；后續(xù)可關(guān)注加推房源。該人員同時(shí)強(qiáng)調(diào)，購買平墅需現(xiàn)場驗(yàn)資500萬元，別墅產(chǎn)品要求更高。

　　懋源驪橒臺(tái)則已啟動(dòng)排卡蓄客，目前220平方米戶型樣板間可參觀，其余戶型樣板間尚未開放。據(jù)銷售介紹，150平方米戶型除頂層和下躍外僅余9套，未來將按排卡順序“先到先得”。

　　謝逸楓表示，房企在11月集中取證并快速開盤，核心目標(biāo)是沖刺年底業(yè)績：一方面可增加營收、加速回款，優(yōu)化財(cái)報(bào)表現(xiàn)；另一方面，也基于對(duì)購房者心理的判斷——經(jīng)歷全年觀望后，部分客戶若認(rèn)為房價(jià)已至合適區(qū)間，會(huì)在年底轉(zhuǎn)向?qū)嶋H購買，形成需求釋放窗口。

　　郭毅補(bǔ)充道，房企開盤時(shí)間首先受政府供地節(jié)點(diǎn)制約。具體選擇年末或年初開盤，除自身業(yè)績考量外，更關(guān)鍵在于市場需求響應(yīng)。若前期蓄客情況理想，便會(huì)順勢在此時(shí)點(diǎn)推動(dòng)開盤。

　　面對(duì)當(dāng)前北京市場多點(diǎn)開發(fā)的供應(yīng)格局，謝逸楓進(jìn)一步分析稱，這不僅能覆蓋剛需、改善及多孩家庭等多元化需求，加速房企銷售回款，也為年底樓市實(shí)現(xiàn)“翹尾”行情奠定了良好的成交基礎(chǔ)。嚴(yán)躍進(jìn)也持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為各區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目的入市提供了更多選擇，有助于激發(fā)市場活力，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，為年末市場提供有力支撐。

　　北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗