大轉(zhuǎn)機！碧桂園境外債重組方案正式獲批

　　作者：吳家明

　　碧桂園境外債重組方案正式獲批。

　　12月4日，碧桂園的債務(wù)重組迎來了關(guān)鍵性轉(zhuǎn)機。當(dāng)天，其規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案獲香港高等法院正式批準(zhǔn)。

　　與此同時，多家房企的債務(wù)重組取得積極進展。在獲得債務(wù)喘息空間之后，房企如何“輕裝”再出發(fā)？

　　企業(yè)經(jīng)營真正進入新階段

　　12月4日，碧桂園規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案，已獲香港高等法院正式批準(zhǔn)。公司此前表示，將力爭在年底前達成各項境外債務(wù)重組生效先決條件后正式完成重組。而在3日，碧桂園境內(nèi)債務(wù)重組也傳來好消息，最后一筆境內(nèi)債券的重組方案順利通過了債券持有人會議的審議。這意味著碧桂園涉及9筆合計規(guī)模約137.7億元的境內(nèi)債務(wù)重組方案已全部通過。至此，碧桂園境內(nèi)外債務(wù)重組已基本落地。

　　早在11月6日，碧桂園發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組方案在債權(quán)人會議上順利通過。在兩個債務(wù)組別的投票中，均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過75%債權(quán)金額的贊成票。其中，組別一(銀團貸款組別)贊成票對應(yīng)債權(quán)金額占組別一出席并投票債權(quán)金額的83.71%，組別二(美元債及其他債權(quán))贊成票對應(yīng)債權(quán)金額占組別二出席并投票債權(quán)金額的96.03%，達成裁定通過的必要條件。這意味著，這家頭部民營房企的境外債務(wù)重組跨過最關(guān)鍵的一道坎，12月4日的法院裁定聆訊成為最終重組落地前的最后一環(huán)。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在境內(nèi)外重組成功的合力作用下，碧桂園整體降債規(guī)模預(yù)估將超900億元，預(yù)計5年內(nèi)兌付壓力將極大緩解，重組后新債務(wù)工具融資成本大部分大幅降至1%至2.5%，將為其節(jié)省巨額利息支出，有效紓解現(xiàn)金流壓力；同時，重組完成后預(yù)計確認(rèn)超700億元重組收益，將顯著增厚公司凈資產(chǎn)，進一步夯實財務(wù)安全墊。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，碧桂園境內(nèi)外債務(wù)重組已基本落地，企業(yè)經(jīng)營真正進入新階段，增強了購房者、上下游供應(yīng)商及金融機構(gòu)對碧桂園的信心，有助于快速恢復(fù)正常經(jīng)營。

　　房企由“重”向“輕”

　　在本輪化債浪潮中，房企普遍采用債轉(zhuǎn)股、以資抵債、全額長展期等方式，核心目標(biāo)是通過削債降低實際債務(wù)負擔(dān)，優(yōu)化資產(chǎn)負債表。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至10月30日已完成境內(nèi)外債務(wù)重組的房企達21家，累計化解債務(wù)規(guī)模約1.2萬億元。與此同時，“削債”已成為重組方案的核心要素。

　　與早期主要側(cè)重于“展期”不同，近期成功落地的房企債務(wù)重組方案普遍包含大幅削債安排。例如，龍光境外債重組削債比例達70%；融創(chuàng)境外債經(jīng)過第二次重組將全部削債。而在近日，佳兆業(yè)集團宣布向票據(jù)持有人進行同意征求，提出以發(fā)行股份代替現(xiàn)金支付，即“以股代息”的創(chuàng)新型債務(wù)管理方案。

　　獲得債務(wù)喘息空間之后，房企加速向輕資產(chǎn)模式或全產(chǎn)業(yè)鏈模式轉(zhuǎn)型，已成為行業(yè)共識。例如，旭輝控股在此前宣布啟動“二次創(chuàng)業(yè)”，全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)低負債、高質(zhì)量的新發(fā)展模式。此外，碧桂園自2021年起布局的“一體兩翼” 戰(zhàn)略——以地產(chǎn)開發(fā)為核心，科技建造和代管代建為新增長極的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)布局，有望在行業(yè)轉(zhuǎn)型中逐步釋放協(xié)同效應(yīng)。

　　有分析人士認(rèn)為，房企可通過“住宅開發(fā)向商業(yè)運營轉(zhuǎn)型”、“重資產(chǎn)銷售向輕資產(chǎn)代建轉(zhuǎn)型”等策略尋找新增長點。當(dāng)前，部分房企已嘗試布局商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有型物業(yè)，并通過提升運營效率培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為后續(xù)資本化運作奠定基礎(chǔ)。值得注意的是，近年來公募REITs的大力推行，也有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來，用于償還債務(wù)、補充流動資金等。

　　市場信息顯示，目前不少房企已經(jīng)試水公募REITs或積極籌備發(fā)行。有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變，通過打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。