多城“爛尾”地標(biāo)重獲新生，仍有項(xiàng)目在等待曙光

　　曾經(jīng)困擾城市的“爛尾項(xiàng)目”，如今有望“重獲新生”。

　　近段時(shí)間，多個(gè)城市一度陷入停滯、爛尾的大型地標(biāo)項(xiàng)目，都傳來(lái)盤活的最新進(jìn)展，涉及重慶灣項(xiàng)目、深港國(guó)際中心等。此前貴州“天下第一水司樓”變身豪華酒店，也引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。同時(shí)，也有廣州圓大廈此類地標(biāo)，多次流拍等待盤活。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，大型項(xiàng)目在實(shí)際盤活中，可能會(huì)遇到諸多挑戰(zhàn)，這些有新進(jìn)展的項(xiàng)目實(shí)屬難能可貴。而一些項(xiàng)目因債務(wù)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜、資產(chǎn)無(wú)人問(wèn)津等原因，要正式重啟還需時(shí)間。

　　大型地標(biāo)“迎來(lái)新生”

　　近日，多個(gè)曾一度陷入停滯的地標(biāo)項(xiàng)目，相繼出現(xiàn)有望盤活的消息。

　　11月28日，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)官微發(fā)文稱，聯(lián)合重慶市南岸區(qū)政府重啟重慶灣項(xiàng)目，注資不超24.76億元主導(dǎo)債務(wù)重組并提供新增融資，項(xiàng)目已啟動(dòng)拆遷，計(jì)劃近期正式動(dòng)工。

　　重慶灣項(xiàng)目是融創(chuàng)最早通過(guò)股權(quán)交易，從陽(yáng)光100中國(guó)手中收購(gòu)而來(lái)的。2019年時(shí)，陷入流動(dòng)性危機(jī)的陽(yáng)光100宣布，作價(jià)13.34億向融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓重慶一項(xiàng)目公司70%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

　　公開信息顯示，重慶灣所處地段較為核心，位于重慶兩江交匯核心區(qū)位，可正看長(zhǎng)江、嘉陵江兩江交匯，同時(shí)毗鄰慈云寺、千佛寺、中央電影制片廠等大量文保古跡。

　　盡管坐擁城市優(yōu)質(zhì)地段，但受房地產(chǎn)行業(yè)整體行情影響，融創(chuàng)也不得不借助金融機(jī)構(gòu)，來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目的盤活及開發(fā)。年初，融創(chuàng)方面宣布，擬引入長(zhǎng)城風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)盤活投資中心作為投資者，后者作為優(yōu)先級(jí)有限合伙人，擬出資不超過(guò)24.76億元盤活。

　　近日中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)的最新發(fā)文，披露了更具體的盤活思路。

　　據(jù)悉，今年1月23日，在重慶市南岸區(qū)政府的支持指導(dǎo)下，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)、招商銀行、中信信托等合作方，就重慶灣項(xiàng)目達(dá)成融資合作。同時(shí)，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)公司——長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)，提供品牌加持和專業(yè)監(jiān)管服務(wù)。

　　在具體操作模式上，首先搭建SPV有限合伙作為重組平臺(tái)，科學(xué)隔離項(xiàng)目自身交叉違約風(fēng)險(xiǎn)。其次，積極協(xié)調(diào)各方資源，為項(xiàng)目盤活注入動(dòng)力；第三，發(fā)揮在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)情況升級(jí)項(xiàng)目業(yè)態(tài)，為后續(xù)開發(fā)建設(shè)注入動(dòng)力。

　　據(jù)悉，目前重慶灣待開發(fā)地塊總建面約100萬(wàn)平米，集住宅、商業(yè)、辦公等多業(yè)態(tài)于一體，項(xiàng)目的A3地塊將率先啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃打造現(xiàn)代風(fēng)格的濱江超高層高端住宅。

　　在深圳，同樣有大型項(xiàng)目出現(xiàn)盤活新進(jìn)展。11月26日，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局發(fā)布公告，對(duì)原深港國(guó)際中心項(xiàng)目所在片區(qū)法定圖則進(jìn)行調(diào)整，將從原本以商業(yè)、文體功能為主的地塊，升級(jí)為“居住+商業(yè)”主導(dǎo)的復(fù)合型功能區(qū)。

　　深港國(guó)際中心最早由世茂集團(tuán)競(jìng)得，該集團(tuán)2017年以約239億元拿下相關(guān)地塊，但受流動(dòng)性危機(jī)影響，項(xiàng)目陷入擱淺。今年8月份，該項(xiàng)目土地收儲(chǔ)方案獲通過(guò)，收儲(chǔ)金額為68億元。目前，項(xiàng)目未開發(fā)土地已由政府完成收儲(chǔ)，為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。

　　此外，貴州備受關(guān)注的“天下第一水司樓”，一度是廣為人知的“爛尾樓”，當(dāng)?shù)貫樾藿ā八�司樓”舉債2億。而如今，該項(xiàng)目已經(jīng)變身豪華酒店，格美集團(tuán)接手該項(xiàng)目后打造了紫林山豪利維拉酒店，今年5月紫林山豪利維拉酒店已正式投入運(yùn)營(yíng)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，多地“爛尾”項(xiàng)目重啟，核心推動(dòng)因素在于政策、市場(chǎng)與資金的協(xié)同發(fā)力。政策層面，中央及地方政府持續(xù)出臺(tái)政策，通過(guò)紓困基金、稅收優(yōu)惠等工具降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。資金層面，金融機(jī)構(gòu)注資、社會(huì)資本參與代建代管成為關(guān)鍵。此外，地方政府主動(dòng)協(xié)調(diào)資源，形成政企聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，也是落實(shí)高質(zhì)量城市發(fā)展的導(dǎo)向。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，2025年政府工作報(bào)告提出盤活存量用地和商辦用房，這為各地推動(dòng)爛尾項(xiàng)目復(fù)工提供了政策依據(jù)，同時(shí)各地也探索出"府院聯(lián)動(dòng)"等創(chuàng)新機(jī)制，能有效協(xié)調(diào)各方利益。相關(guān)項(xiàng)目的盤活進(jìn)展，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解思路的轉(zhuǎn)變，不再是簡(jiǎn)單救助或任其破產(chǎn)，而是通過(guò)分類施策、隔離風(fēng)險(xiǎn)等方式實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

　　復(fù)蘇還需克服三大挑戰(zhàn)

　　有項(xiàng)目成功推進(jìn)盤活方案，也有項(xiàng)目仍在等待曙光。

　　11月28日，阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)顯示，標(biāo)價(jià)12.24億元的“(破)廣東興業(yè)國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司重整投資權(quán)益”再次流拍，資產(chǎn)包涉及的項(xiàng)目即廣州荔灣東沙片區(qū)的地標(biāo)建筑“廣州圓大廈”。此前，該資產(chǎn)包已于11月14日出現(xiàn)流拍，至今仍未找到接盤方。

　　與其他未建成的爛尾項(xiàng)目不同，廣州圓大廈最早于2013年12月便全面竣工，并在2015年正式投用。但因母公司鴻達(dá)興業(yè)集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)，該建筑陷入了被拍賣抵債的境地。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，重整權(quán)益是破產(chǎn)重整程序中的核心概念，指投資者通過(guò)參與企業(yè)破產(chǎn)重整，獲得目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán)及相關(guān)資產(chǎn)權(quán)益，同時(shí)承擔(dān)債務(wù)清償和運(yùn)營(yíng)修復(fù)的責(zé)任，而非直接購(gòu)買資產(chǎn)，同時(shí)或需承擔(dān)企業(yè)歷史遺留問(wèn)題，潛在風(fēng)險(xiǎn)高于普通資產(chǎn)交易。

　　在天津，同樣有超級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目在等待盤活。11月29日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)信息顯示，高銀地產(chǎn)有限公司名下在建六個(gè)工程項(xiàng)目及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)，以約86.67億元底價(jià)拍出。相關(guān)資產(chǎn)包包括天津117大廈、商業(yè)裙樓、特色辦公樓等六大地塊。

　　天津117大廈的歷史可追溯到2007年，彼時(shí)高銀地產(chǎn)以20.26億元與海泰控股簽訂土地收購(gòu)協(xié)議，買下了相關(guān)地塊。按最初規(guī)劃，項(xiàng)目擬打造117大廈中心商務(wù)區(qū)、富國(guó)高銀豪宅，以及天津環(huán)亞國(guó)際馬球會(huì)，并計(jì)劃于2017年內(nèi)分期完成。

　　更令人矚目的是，該項(xiàng)目2015年封頂時(shí)創(chuàng)了多項(xiàng)紀(jì)錄，包括中國(guó)結(jié)構(gòu)第一高樓、國(guó)內(nèi)房建領(lǐng)域最長(zhǎng)樁基、國(guó)內(nèi)單根最重防屈曲鋼支撐、超高層建筑混凝土底板世界之最等。但此后不久，高銀地產(chǎn)便遭遇股價(jià)閃崩、資金危機(jī)，項(xiàng)目建設(shè)也陷入了停滯。

　　今年2月，天津市第二中級(jí)人民法院裁定受理高銀地產(chǎn)(天津)破產(chǎn)清算一案，并指定高銀地產(chǎn)(天津)清算組擔(dān)任高銀地產(chǎn)(天津)管理人。今年4月，全國(guó)建筑市場(chǎng)監(jiān)管公共服務(wù)平臺(tái)上的一張建筑工程施工許可證電子證照，顯示117大廈復(fù)工在即。如今，雖然拍賣網(wǎng)站顯示資產(chǎn)包“拍出”，但后續(xù)盤活方案還未明晰。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大型項(xiàng)目重啟需突破三大難題：一是資金缺口，項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯導(dǎo)致債務(wù)累積、資產(chǎn)貶值，需通過(guò)債務(wù)重組、引入增量資金解決；二是法律糾紛，涉及多方債權(quán)人、施工方利益沖突，需協(xié)調(diào)債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)分割等方案；三是市場(chǎng)信任重建，項(xiàng)目品牌價(jià)值受損、客群流失，需通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)、提升運(yùn)營(yíng)效率來(lái)重塑競(jìng)爭(zhēng)力。

　　劉水表示，要真正推動(dòng)項(xiàng)目盤活，資金問(wèn)題肯定是首位的，包括巨額續(xù)建資金缺口和融資難題。此外，這類項(xiàng)目大多債權(quán)債務(wù)關(guān)系極其復(fù)雜，涉及優(yōu)先權(quán)確認(rèn)和債權(quán)人協(xié)調(diào)。同時(shí)要注意項(xiàng)目本身的技術(shù)與合規(guī)問(wèn)題，比如長(zhǎng)期停工導(dǎo)致的安全隱患和手續(xù)不全。

　　而在這一過(guò)程中，各類金融及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，正扮演越來(lái)越重要的角色。

　　“金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)擁有專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)及豐富經(jīng)驗(yàn)，可以牽頭設(shè)立紓困基金、提供重組顧問(wèn)服務(wù)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托、特定資產(chǎn)收益權(quán)信托。例如，AMC負(fù)責(zé)取得項(xiàng)目控制權(quán)并隔離風(fēng)險(xiǎn)，引入品牌房企作為代建方進(jìn)行后續(xù)開發(fā)運(yùn)營(yíng)。”劉水表示。

　　此外，信托公司可通過(guò)設(shè)立服務(wù)信托，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司與出險(xiǎn)房企集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)隔離，保障新增資金安全，平衡各方利益，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建；保險(xiǎn)公司更傾向于在市場(chǎng)低位階段，收購(gòu)位于核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，金融機(jī)構(gòu)一方面可通過(guò)結(jié)構(gòu)化融資參與項(xiàng)目重組，獲取資產(chǎn)增值收益；二是不良資產(chǎn)包收購(gòu)，以折扣價(jià)收購(gòu)爛尾項(xiàng)目債權(quán)或股權(quán)，后續(xù)通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升退出價(jià)值；三是與代建方合作，提供開發(fā)貸或過(guò)橋資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。