“把房子裝進(jìn)信托”擴(kuò)圍，全國(guó)多地探索不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)

　　不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)正快速擴(kuò)圍。近日，蘇州落地江蘇省首單不動(dòng)產(chǎn)信托登記，成為開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)的第六個(gè)城市。

　　不過(guò)，券商中國(guó)記者在調(diào)研中了解到，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)進(jìn)一步深入推進(jìn)尚有不少難點(diǎn)，包括成本高昂、供需適配等問(wèn)題，以及在頂層設(shè)計(jì)、法律配套方面還存在進(jìn)一步突破空間。

　　不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)擴(kuò)圍

　　不動(dòng)產(chǎn)信托，是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的信托業(yè)務(wù)。

　　不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)資產(chǎn)中占比較高，但此前無(wú)法直接作為信托財(cái)產(chǎn)登記，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)信托面臨權(quán)屬不清、交易復(fù)雜、成本高昂等難題。而不動(dòng)產(chǎn)信托登記正是破解這一難題的關(guān)鍵。

　　據(jù)了解，蘇州首單不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)信托的產(chǎn)品運(yùn)行階段，委托人將名下房產(chǎn)、房產(chǎn)收益權(quán)、現(xiàn)金及保單權(quán)益等資產(chǎn)逐步納入信托體系。

　　在該案例中，信托產(chǎn)品在中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司完成信托預(yù)登記并取得信托登記系統(tǒng)產(chǎn)品編碼和信托產(chǎn)品預(yù)登記完成通知書(shū)后，將委托人名下房產(chǎn)正式過(guò)戶至蘇州信托有限公司名下，作為信托財(cái)產(chǎn)的核心不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄清晰標(biāo)注對(duì)應(yīng)信托產(chǎn)品編號(hào)等關(guān)鍵信息，通過(guò)“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注記+中國(guó)信登產(chǎn)品登記”的雙重模式，實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的清晰界定與雙重確權(quán)。

　　蘇州是我國(guó)試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)信托登記的第六城。2024年12月，北京率先發(fā)布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知(試行)》，在全國(guó)率先打通不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記路徑。

　　今年4月，國(guó)投泰康信托和外貿(mào)信托分別在北京市通州區(qū)和昌平區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記，實(shí)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)“零的突破”。其中，通州區(qū)案例為特殊需要信托——70歲的通州區(qū)居民田女士將其名下房產(chǎn)置入信托，為其40歲的自閉癥患者兒子的終身照護(hù)提供了可靠的經(jīng)濟(jì)保障。

　　與傳統(tǒng)做法相比，不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了兩大突破：一是在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)附記欄標(biāo)注“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)”，明確了該房產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)；二是允許“非交易過(guò)戶”方式完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

　　不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)受到市場(chǎng)歡迎。作為更好發(fā)揮信托服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展功能作用的重要舉措，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)在短短一年內(nèi)已擴(kuò)至北京、上海、廣州、廈門(mén)、天津、蘇州等六個(gè)城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，不動(dòng)產(chǎn)作為重要的資產(chǎn)類(lèi)型，是個(gè)人和企業(yè)財(cái)富積累的主要載體之一。不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)落地及快速擴(kuò)圍，有效破解了長(zhǎng)期困擾行業(yè)的財(cái)產(chǎn)確權(quán)難題，對(duì)于資產(chǎn)隔離保護(hù)和有效傳承具有積極意義。

　　從“零突破”到應(yīng)用場(chǎng)景拓展

　　記者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)地區(qū)政策梳理發(fā)現(xiàn)，作為一項(xiàng)創(chuàng)新制度，不動(dòng)產(chǎn)信托登記在試點(diǎn)過(guò)程中呈現(xiàn)出適用范圍、應(yīng)用場(chǎng)景逐步拓展的態(tài)勢(shì)。

　　2025年5月，上海六部門(mén)印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》。6月9日，上海信托、愛(ài)建信托各有不動(dòng)產(chǎn)信托登記案例在上海落地，不動(dòng)產(chǎn)信托運(yùn)用場(chǎng)景拓展到家庭財(cái)富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域。

　　2025年7月，廣州、廈門(mén)相繼推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)。其中，廣州針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托設(shè)立時(shí)常見(jiàn)的不動(dòng)產(chǎn)暫未滿足轉(zhuǎn)移登記條件的“卡脖子”問(wèn)題(如未完稅等)，創(chuàng)新引入預(yù)告登記制度。7月18日，廣州發(fā)放全國(guó)第一張不動(dòng)產(chǎn)信托預(yù)告登記證明。8月15日，全國(guó)首單信托存續(xù)期追加交付不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)以及全國(guó)首單雙委托人不動(dòng)產(chǎn)家庭服務(wù)信托在廈門(mén)落地。

　　2025年9月，天津市發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)的通知》，在全國(guó)范圍內(nèi)首次將盤(pán)活存量資產(chǎn)明確為不動(dòng)產(chǎn)信托的核心應(yīng)用場(chǎng)景，并豐富了信托設(shè)立方式，除了“委托人已持有的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托”方式外，還拓展了“委托受托人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)”方式。

　　隨后，全國(guó)首單企業(yè)存量不動(dòng)產(chǎn)信托登記項(xiàng)目在天津?yàn)I海新區(qū)落地。該案例中，企業(yè)將其持有的位于大港某小區(qū)、價(jià)值300萬(wàn)元的兩層配套商業(yè)地產(chǎn)，登記為信托財(cái)產(chǎn)，交由北方信托引入第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)(如出租等)，從而獲得持續(xù)收益。

　　2025年11月，江蘇省宣布將在南京市、蘇州市兩地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。隨后，蘇州完成了江蘇省首單不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從社會(huì)層面來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)信托作為創(chuàng)新的財(cái)富管理與傳承工具，為養(yǎng)老等民生領(lǐng)域提供了全新解決方案。將“房產(chǎn)裝入信托”順應(yīng)了市場(chǎng)需求，有利于更好發(fā)揮信托在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財(cái)富傳承中的作用。

　　“非交易過(guò)戶”下雙重征稅難題

　　雖然不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)快速擴(kuò)面，在進(jìn)一步深入推進(jìn)方面存在不少難點(diǎn)。記者在采訪中了解到，其中一個(gè)重要難題是稅收成本問(wèn)題。

　　據(jù)了解，目前不動(dòng)產(chǎn)信托登記主要采取“非交易過(guò)戶”方式，在一些地方已落地的信托案例中，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托時(shí)視為“交易”，面臨著高額的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)�！俺�了在信托設(shè)立環(huán)節(jié)需要繳稅，按現(xiàn)行政策，在處置階段預(yù)計(jì)還需要繳稅，存在雙重征稅問(wèn)題�！币晃恍磐泄�司人士說(shuō)。

　　采用何種納稅主體和適用稅率也是困擾之一。一位信托公司人士告訴記者，目前信托產(chǎn)品無(wú)法成為不動(dòng)產(chǎn)的持有主體，也無(wú)法以信托產(chǎn)品作為稅收身份繳稅，因此在信托設(shè)立、存續(xù)、處置階段，均需按照信托公司(非信托產(chǎn)品)交易，而公司作為主體適用的稅率往往較高。

　　記者從業(yè)內(nèi)了解到，在某地的不動(dòng)產(chǎn)信托登記案例中，以不動(dòng)產(chǎn)合同金額計(jì)算，在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，共繳納綜合稅費(fèi)率近6%，其中，賣(mài)方稅費(fèi)涉及印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、地方教育附加、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅和增值稅共六種；買(mǎi)方涉及印花稅和契稅兩種，其中契稅稅率為3%，稅負(fù)較高。由于該案例剛成立，上述僅考慮裝入環(huán)節(jié)的稅收，暫未考慮未來(lái)房屋持有環(huán)節(jié)以及終止環(huán)節(jié)的稅收。

　　前述人士認(rèn)為，較高的成本不僅增加了信托公司的成本，不少委托人也因此卻步。不動(dòng)產(chǎn)信托普惠化需打通“登記－稅收”政策閉環(huán)，核心是消除重復(fù)征稅與明確信托納稅身份。

　　有信托行業(yè)人士建議，對(duì)于養(yǎng)老金融標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)信托種類(lèi)給予不動(dòng)產(chǎn)信托進(jìn)行稅收繳納認(rèn)定，避免雙重征稅。例如，在信托設(shè)立階段，因委托人為交付信托財(cái)產(chǎn)而向信托公司轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不屬于財(cái)產(chǎn)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移行為，其涉及的增值稅、契稅、所得稅及印花稅等，減免征收(可考慮從地方稅種開(kāi)始實(shí)施，如契稅、房產(chǎn)稅、土增稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、地方教育附加稅等)。在受托人(信托公司)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置階段，視同委托人直接處置該不動(dòng)產(chǎn)。涉及的稅收依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)法律關(guān)系，按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　不少信托人士也關(guān)注到風(fēng)險(xiǎn)防控問(wèn)題。一家信托公司負(fù)責(zé)人表示，不動(dòng)產(chǎn)信托涉及不動(dòng)產(chǎn)、稅收、金融等多個(gè)領(lǐng)域，在監(jiān)管和政策制定方面確實(shí)要相當(dāng)慎重，防范不法套利風(fēng)險(xiǎn)。

　　規(guī)模化推廣尚需制度破冰

　　除了稅收政策有待完善，不動(dòng)產(chǎn)信托登記規(guī)�；�推廣還需要頂層制度安排和多方協(xié)同。

　　一位信托行業(yè)人士表示，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)破冰，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)信托未來(lái)的大規(guī)模推廣起到了極大的振奮作用。但必須看到的是，目前大部分城市和地區(qū)還存在著不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏相應(yīng)依據(jù)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記的困難，后續(xù)還需要各個(gè)地方進(jìn)行探索試點(diǎn)，并最終在國(guó)家層面形成統(tǒng)一的頂層制度安排。

　　社會(huì)民眾對(duì)于信托的了解度不高，也是不動(dòng)產(chǎn)信托規(guī)�；�的難點(diǎn)。信托屬于私募性質(zhì)，而不動(dòng)產(chǎn)信托的潛在委托人不少都是普通老百姓，供需錯(cuò)配問(wèn)題明顯。

　　蘇州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心周勝、馬文清等撰文指出，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度仍處于起步探索階段，在法律配套、稅收政策、風(fēng)險(xiǎn)管控及受托人準(zhǔn)入等方面仍存在系統(tǒng)性缺失。展望未來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的健全與創(chuàng)新，亟需多方協(xié)同與系統(tǒng)推進(jìn)。

　　其建議包括，首先，應(yīng)在法律層面盡快制定并出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信托登記操作細(xì)則，明確不動(dòng)產(chǎn)信托的登記程序、法律效力及信息查詢等規(guī)則，實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的真正公示與破產(chǎn)隔離。其次，在優(yōu)化稅收方面，可參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)信托非交易性轉(zhuǎn)移的本質(zhì)，建立差異化的稅收優(yōu)惠體系，降低設(shè)立信托登記的成本。再次，應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的第三方不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)管理工具，如引入房產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn)、長(zhǎng)期維護(hù)服務(wù)等，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)并提升信托財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。四是適度放寬受托人準(zhǔn)入限制。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，信托作為在《中華人民共和國(guó)信托法》下的法律架構(gòu)安排，未來(lái)如何作為一種獨(dú)立的法律主體參與到社會(huì)發(fā)展、社會(huì)治理和財(cái)產(chǎn)安排中來(lái)，對(duì)于信托的法律主體地位的認(rèn)定以及配套的稅收和治理安排，這是不動(dòng)產(chǎn)信托未來(lái)發(fā)展的長(zhǎng)期問(wèn)題和本質(zhì)問(wèn)題。該問(wèn)題需要以制度創(chuàng)新和改革的方式進(jìn)行長(zhǎng)期統(tǒng)籌推進(jìn)。