北京11月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比增近兩成

　　北京二手房市場(chǎng)的內(nèi)在韌性正持續(xù)顯現(xiàn)。近期，北京商報(bào)記者走訪北京西城、石景山、大興等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，三環(huán)內(nèi)以首次置業(yè)為代表的剛需購(gòu)房需求正穩(wěn)步提升。與此同時(shí)，四環(huán)外的改善型房源憑借交通通勤便捷、房源價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力、可選房源數(shù)量較核心區(qū)域更為充裕等多重優(yōu)勢(shì)，持續(xù)吸引核心區(qū)域改善客群前來(lái)置業(yè)。在這兩股力量的共同推動(dòng)下，北京二手房網(wǎng)簽量實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)19.52%。

　　業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，既反映出剛需群體對(duì)“年末價(jià)穩(wěn)房源足”這一窗口期的準(zhǔn)確把握，也體現(xiàn)了改善客群對(duì)居住品質(zhì)與生活成本之間平衡的理性考量。未來(lái)，隨著市場(chǎng)供給持續(xù)優(yōu)化與需求端信心逐步修復(fù)，二手房市場(chǎng)有望在當(dāng)前的分化格局中保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　部分區(qū)域帶看量提升超30%

　　據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年11月北京二手房網(wǎng)簽量已達(dá)14446套，環(huán)比增幅達(dá)到19.52%。在整體數(shù)據(jù)增長(zhǎng)的背后，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征也愈加清晰地顯現(xiàn)出來(lái)。

　　近期，北京商報(bào)記者通過(guò)對(duì)多個(gè)區(qū)域進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，三環(huán)內(nèi)的剛需類二手房成交量正穩(wěn)步回升，已成為拉動(dòng)市場(chǎng)整體交易活躍度的重要力量。

　　以北京西城區(qū)為例，某頭部二手房中介經(jīng)紀(jì)人趙衛(wèi)東向北京商報(bào)記者透露，自11月中旬起，門店接待的二手房咨詢客戶量出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。據(jù)他介紹，此前該門店每周到訪客戶約為30組，目前這一數(shù)據(jù)已逐步提升至40組左右，客戶入市咨詢的活躍度提升約33%。

　　從購(gòu)房群體的置業(yè)意愿來(lái)看，趙衛(wèi)東也觀察到了明顯的變化。他分析稱，年末通常是二手房市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)、議價(jià)空間相對(duì)較大的階段，這更容易形成剛需客群的“擇機(jī)窗口期”；同時(shí)，每年初是家庭住房需求的集中釋放期，受相關(guān)需求帶動(dòng)，優(yōu)質(zhì)房源不僅價(jià)格可能出現(xiàn)波動(dòng)，市場(chǎng)供給也將趨于緊張。

　　正是基于對(duì)這一市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)判，部分剛需購(gòu)房者選擇在年末提前入市，以規(guī)避后續(xù)購(gòu)房需求增長(zhǎng)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)不確定性。不過(guò)，盡管看房人數(shù)呈現(xiàn)增長(zhǎng)，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)狀是：從帶看量到實(shí)際成交量的轉(zhuǎn)化效率仍有待進(jìn)一步提升。

　　趙衛(wèi)東表示，當(dāng)前西城區(qū)內(nèi)，樓齡較長(zhǎng)的剛需房源單價(jià)普遍在11萬(wàn)元/平方米左右，而樓齡相對(duì)較新、小區(qū)環(huán)境更好的房源，單價(jià)則達(dá)到約15萬(wàn)元/平方米。較高的置業(yè)成本使得購(gòu)房者決策更為謹(jǐn)慎，傾向于通過(guò)對(duì)比多套房源來(lái)作出最終選擇，這在客觀上延緩了成交進(jìn)程。

　　趙衛(wèi)東進(jìn)一步指出，近期參與帶看的客戶中，平均一組客戶會(huì)對(duì)比3套房源，部分需求更細(xì)致、決策更謹(jǐn)慎的客戶甚至?xí)��?duì)比5套以上——他們不僅關(guān)注價(jià)格差異，還會(huì)深入比較房源品質(zhì)，如樓齡、戶型、小區(qū)配套等多維度因素，這種全面的對(duì)比過(guò)程自然拉長(zhǎng)了成交周期。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，對(duì)于規(guī)劃孩子入學(xué)的家庭而言，二手房交易通常需要兩到三個(gè)月的周期，為確保順利銜接入學(xué)節(jié)點(diǎn)，這類家庭普遍會(huì)提前布局房源選購(gòu)，使得年底至次年初成為核心區(qū)房源的成交高峰期，這一需求的集中釋放直接帶動(dòng)了11月二手房成交規(guī)模的提升。

　　郭毅進(jìn)一步分析稱，隨著核心區(qū)域新增供應(yīng)項(xiàng)目陸續(xù)上市，疊加新房限價(jià)政策取消，新房與二手房之間的價(jià)差持續(xù)拉大。盡管新房產(chǎn)品力表現(xiàn)突出，但部分地緣性剛需及改善家庭在綜合考量自身經(jīng)濟(jì)收入水平與換房預(yù)算后，認(rèn)為核心區(qū)周邊二手房反而更契合實(shí)際需求。這一市場(chǎng)心態(tài)的變化，導(dǎo)致部分原本聚焦新房市場(chǎng)的購(gòu)房群體轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，形成了“新房上市反向引流二手房需求”的特殊市場(chǎng)變量。

　　熱門小區(qū)月內(nèi)帶看近1600次

　　與三環(huán)內(nèi)剛需住房需求的穩(wěn)步提升相比，四環(huán)外的市場(chǎng)增長(zhǎng)則主要來(lái)自改善型住房需求的持續(xù)釋放。以石景山區(qū)遠(yuǎn)洋山水片區(qū)為例，某頭部二手房中介經(jīng)紀(jì)人王安琪向北京商報(bào)記者表示，該片區(qū)因緊鄰長(zhǎng)安街、蓮石路等可直達(dá)金融街、國(guó)貿(mào)等核心商圈的城市主干道，且享有地鐵1號(hào)線的軌道交通支持，在承接核心區(qū)域外溢的改善型購(gòu)房需求方面表現(xiàn)尤為突出。

　　王安琪進(jìn)一步分析稱，此類外溢購(gòu)房群體的需求特征非常明確：他們大多在三環(huán)內(nèi)已持有一套剛需住房，選擇在遠(yuǎn)洋山水片區(qū)再次置業(yè)，核心訴求在于追求更高品質(zhì)的居住體驗(yàn)。因此，這部分客群在選房過(guò)程中，對(duì)小區(qū)整體品質(zhì)和居住舒適度的關(guān)注度，遠(yuǎn)高于其他因素，這是他們作出決策的關(guān)鍵考量。

　　基于這一需求導(dǎo)向，樓齡適中、戶型選擇豐富、小區(qū)環(huán)境優(yōu)良的遠(yuǎn)洋山水小區(qū)，成為該類改善群體的置業(yè)首選。王安琪介紹，近一個(gè)月來(lái)，該小區(qū)二手房帶看量已達(dá)近1600次；僅在11月，她個(gè)人就已促成2套房源成交，且均為改善型戶型。

　　從購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，王安琪指出，遠(yuǎn)洋山水小區(qū)的主力購(gòu)房群體主要包括同小區(qū)業(yè)主的置換升級(jí)群體，以及沿蓮石路、長(zhǎng)安街來(lái)自三環(huán)內(nèi)的外溢購(gòu)房人群。

　　值得關(guān)注的是，當(dāng)前四環(huán)外多個(gè)新建住宅項(xiàng)目已陸續(xù)交付，部分房源開始進(jìn)入二手房市場(chǎng)掛牌交易，進(jìn)一步豐富了改善型需求的選擇空間。

　　以長(zhǎng)安悅璽項(xiàng)目為例，王安琪介紹，該項(xiàng)目于去年完成交房，今年已有房源以680萬(wàn)元的總價(jià)掛牌，折算單價(jià)約5.45萬(wàn)元/平方米。與遠(yuǎn)洋山水片區(qū)內(nèi)的熱門小區(qū)房源相比，長(zhǎng)安悅璽的掛牌單價(jià)基本持平，部分房源甚至更低，但其在小區(qū)品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)等核心居住指標(biāo)上則有明顯提升。這一高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，使得該房源在掛牌后的兩個(gè)月內(nèi)吸引了超過(guò)百名購(gòu)房者關(guān)注，目前已有3組客戶進(jìn)入議價(jià)階段，為區(qū)域二手房市場(chǎng)補(bǔ)充了一批戶型更優(yōu)、硬件設(shè)施更完善的優(yōu)質(zhì)次新房源。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，四環(huán)外改善型次新房的集中入市，將為區(qū)域二手房市場(chǎng)注入新增供給，同時(shí)有效激活潛在購(gòu)房需求，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)韌性。從長(zhǎng)期來(lái)看，這類房源的補(bǔ)充不僅能提升區(qū)域購(gòu)房需求的輻射范圍，吸引更多外溢置業(yè)群體關(guān)注，更能通過(guò)優(yōu)化區(qū)域居住品質(zhì)結(jié)構(gòu)，助力片區(qū)價(jià)值穩(wěn)步提升，為四環(huán)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展提供有力支撐。

　　以租代售成小業(yè)主新選擇

　　盡管北京二手房市場(chǎng)在剛需和改善型房源共同推動(dòng)下呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但當(dāng)前市場(chǎng)仍處于買方主導(dǎo)格局。不過(guò)，與此前普遍議價(jià)空間較大、小業(yè)主多以“以價(jià)換量”的策略不同，現(xiàn)階段市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大新特征：一是二手房議價(jià)空間正逐步收窄，二是部分小業(yè)主選擇“以租代售”的比例有所上升。

　　大興區(qū)某頭部中介經(jīng)紀(jì)人黃誠(chéng)表示，在交易過(guò)程中，購(gòu)房者進(jìn)行議價(jià)“砍一刀”已成為標(biāo)準(zhǔn)流程；同時(shí)，部分因置換需求迫切的小業(yè)主，對(duì)個(gè)別房源的價(jià)格讓步幅度較大，最高議價(jià)空間可達(dá)近百萬(wàn)元。

　　此類大幅讓利的成交案例，會(huì)對(duì)同小區(qū)其他業(yè)主的售房決策產(chǎn)生間接影響，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)價(jià)格博弈的復(fù)雜性。黃誠(chéng)表示，過(guò)去大約4小時(shí)的議價(jià)溝通便能達(dá)成共識(shí)并簽約，現(xiàn)在即便經(jīng)過(guò)十余個(gè)小時(shí)的反復(fù)協(xié)商，也未必能最終成交。此外，因多次溝通要求調(diào)整價(jià)格而導(dǎo)致被小業(yè)主“拉黑”的情況，也明顯增多。

　　在二手房議價(jià)空間持續(xù)收窄的市場(chǎng)背景下，“以租代售”模式正逐漸成為部分小業(yè)主的重要替代選擇。對(duì)此，王安琪表示，自2025年初至今，北京二手房掛牌量已減少約4000至5000套。這一數(shù)據(jù)變化的背后，既有部分房源成功交易售出的因素，也包含了相當(dāng)數(shù)量的小業(yè)主主動(dòng)撤牌、將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租，以等待更合適的售房時(shí)機(jī)。

　　從具體房源的收益表現(xiàn)來(lái)看，以石景山遠(yuǎn)洋山水片區(qū)為例，該區(qū)域60平方米左右的一室一廳戶型，月租金約為4000元；100平方米左右的三室一廳戶型，月租金則在7500元上下。

　　王安琪表示，對(duì)于小業(yè)主而言，相比于讓房產(chǎn)空置并持續(xù)承受持有成本，通過(guò)出租獲取穩(wěn)定的租金收益，不僅能有效覆蓋部分等待成本，對(duì)于那些不急于出售或需要租金來(lái)覆蓋置換新房月供的業(yè)主來(lái)說(shuō)，更是他們選擇“以租代售”模式的關(guān)鍵動(dòng)因。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，未來(lái)市場(chǎng)整體或?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化也將持續(xù)加劇，但一線城市及核心二線城市仍將保持相對(duì)韌性。她強(qiáng)調(diào)，成交價(jià)格是市場(chǎng)預(yù)期的核心指標(biāo)，價(jià)格止跌企穩(wěn)能夠打破購(gòu)房者“買跌不買漲”的觀望心理，從而進(jìn)一步增強(qiáng)居民的置業(yè)意愿。

　　北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗