北京土地市場(chǎng)迎久違高熱“鏖戰(zhàn)”

　　北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗

　　11月25日，位于東三環(huán)與東四環(huán)之間的朝陽區(qū)松榆里一宗稀缺住宅用地，經(jīng)過7家房企、長(zhǎng)達(dá)2小時(shí)、共計(jì)166輪的激烈競(jìng)價(jià)，最終被懋源以50.24億元的價(jià)格收入囊中，成交溢價(jià)率高達(dá)18.21%。這場(chǎng)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)不僅刷新了近期北京土地市場(chǎng)的競(jìng)價(jià)輪次紀(jì)錄，更將區(qū)域樓市的熱度與未來房?jī)r(jià)預(yù)期推向新高。業(yè)內(nèi)分析指出，該區(qū)域已連續(xù)兩年無新增住宅用地供應(yīng)，且周邊二手房市場(chǎng)以房齡超30年的“老破小”為主體，改善型需求被嚴(yán)重抑制。此次松榆里地塊入市，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目未來售價(jià)或?qū)⑼黄?0萬元/平方米。北京土地市場(chǎng)迎來一場(chǎng)久違的高熱“鏖戰(zhàn)”。

　　2小時(shí)持續(xù)競(jìng)價(jià)

　　出讓文件顯示，松榆里地塊土地面積約2.89萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.08萬平方米，容積率2.8，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地，起拍價(jià)42.5億元。

　　在正式競(jìng)拍前，招商蛇口與中建玖合已先后公開招標(biāo)計(jì)劃，展現(xiàn)出積極的拿地意向。此外，建發(fā)房產(chǎn)、懋源、首開股份、越秀+建工聯(lián)合體、中海、金隅等6家房企也明確表達(dá)了競(jìng)買意愿。該地塊在競(jìng)價(jià)開始前已累計(jì)獲得6次報(bào)價(jià)，市場(chǎng)熱度初步顯現(xiàn)。

　　進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)前，中海退出競(jìng)買，其余7家房企繼續(xù)角逐。競(jìng)拍開始后一小時(shí)內(nèi)，中建玖合與懋源迅速展開激烈競(jìng)爭(zhēng)，交替出價(jià)，其他房企則暫時(shí)觀望。

　　競(jìng)拍過半后，金隅打破僵局加入競(jìng)價(jià)，形成中建玖合、懋源、金隅三方競(jìng)爭(zhēng)的局面。進(jìn)入沖刺階段，中建玖合退出，越秀適時(shí)加入競(jìng)爭(zhēng)。從整體舉牌頻率來看，懋源的拿地意愿最為強(qiáng)烈。經(jīng)過2小時(shí)、共166輪競(jìng)價(jià)，懋源最終以50.24億元競(jìng)得該地塊，成交溢價(jià)率達(dá)18.21%。

　　從區(qū)位來看，松榆里地塊優(yōu)勢(shì)顯著。其毗鄰北京工業(yè)大學(xué)，軌道交通十分便利：距離地鐵14號(hào)線北工大西門站僅約100米，可直達(dá)望京、國貿(mào)、北京南站等核心區(qū)域。此外，地塊北側(cè)還規(guī)劃有地鐵11號(hào)線站點(diǎn)，未來有望形成“雙地鐵”布局，進(jìn)一步提升出行便捷度。

　　生活配套方面，地塊周邊2公里范圍內(nèi)聚集了朝陽合生匯、燕莎奧特萊斯、芳圓里ID MALL等多個(gè)商業(yè)綜合體，可滿足多元消費(fèi)需求。醫(yī)療資源方面，周邊有中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院腫瘤醫(yī)院(三甲)、垂楊柳醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。教育資源方面，垂楊柳中心小學(xué)、匯文中學(xué)朝陽分校、北工大附中等學(xué)校覆蓋了從小學(xué)到高中的教育階段。

　　值得關(guān)注的是，該地塊出讓文件中明確提出鼓勵(lì)設(shè)置下沉庭院。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，通過利用地下空間實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地的連通，體現(xiàn)了“好房子”的建設(shè)導(dǎo)向。預(yù)計(jì)項(xiàng)目將結(jié)合下沉式景觀、公共空間及地鐵接駁系統(tǒng)，打造獨(dú)特的社區(qū)品質(zhì)。

　　未來售價(jià)或突破10萬元

　　松榆里地塊位于朝陽區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間，屬于北京核心CBD區(qū)域。該區(qū)域商務(wù)功能成熟，商業(yè)配套完善，集聚了大量高端寫字樓、商業(yè)中心及國際企業(yè)總部。

　　據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京CBD區(qū)域在售新房項(xiàng)目?jī)H有能建·東譽(yù)府。該項(xiàng)目為北京首個(gè)全現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，于2021年拿地、2025年入市，總戶數(shù)僅98套，戶型面積為102平方米、130平方米和160平方米三種。

　　盡管能建·東譽(yù)府在戶型設(shè)計(jì)和園林配套等方面與近年入市的“好房子”項(xiàng)目存在一定差距，但其成交均價(jià)仍為開發(fā)商帶來了較為可觀的利潤空間。北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，該項(xiàng)目當(dāng)前成交均價(jià)約為10.78萬元/平方米�；厮萜�2021年拿地時(shí)，銷售指導(dǎo)價(jià)為10.66萬元/平方米，實(shí)際成交價(jià)略高于指導(dǎo)價(jià)，保障了開發(fā)商的盈利水平。

　　2023—2024年期間，CBD區(qū)域無新增住宅用地供應(yīng)，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。這一局面在2025年略有緩解：9月5日，首開股份以底價(jià)4.45億元競(jìng)得朝陽區(qū)呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊。不過，該地塊規(guī)劃建筑面積僅約0.76萬平方米，對(duì)緩解區(qū)域改善型住房需求的作用有限。

　　從市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，該區(qū)域新房源稀缺，老舊二手房正集中進(jìn)入更新置換周期。以松榆里地塊附近的松榆里社區(qū)為例，某頭部房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)顯示，該社區(qū)目前在售房源共45套，其中60平方米以下戶型占絕大多數(shù)，70平方米及以上戶型僅9套。社區(qū)建筑年代集中在1990年至2013年，當(dāng)前均價(jià)約為4.82萬元/平方米。

　　張凱表示，項(xiàng)目周邊以“老破小”二手房為主，如松榆里小區(qū)總價(jià)230萬元左右的房源占比超過六成，房齡普遍在30年以上。區(qū)域新房供應(yīng)短缺，反映出存量住房老化與改善型需求之間的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配�；�于此，松榆里地塊后續(xù)預(yù)計(jì)將推出120—180平方米的改善型戶型，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白。結(jié)合區(qū)域行情分析，未來項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)在10萬—12萬元/平方米區(qū)間。