銀行國(guó)資輪番下場(chǎng)賣(mài)房，業(yè)內(nèi)呼吁”規(guī)范行為”避免沖擊市場(chǎng)心理

　　作者：鄭娜

　　二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少機(jī)構(gòu)的身影。在阿里資產(chǎn)、京東拍賣(mài)等平臺(tái)上，六大國(guó)有銀行各地分行、股份制銀行分行，以及區(qū)域性城商行與農(nóng)商行紛紛上線賣(mài)房；在各大資源轉(zhuǎn)讓或拍賣(mài)平臺(tái)上，地方國(guó)資也接連集中掛牌手中房產(chǎn)……

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，這些機(jī)構(gòu)處置所持資產(chǎn)并不是新鮮事，受房地產(chǎn)行業(yè)所處的深度調(diào)整周期影響，近來(lái)處置規(guī)模有所增大，且因部分房源價(jià)格較低，吸引了不少外界關(guān)注。但整體來(lái)看，這部分資產(chǎn)涉及范圍小、規(guī)模不大，對(duì)二手房的影響相對(duì)較小。

　　但在房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求筑底企穩(wěn)的背景下，機(jī)構(gòu)的集體賣(mài)房行為依然對(duì)市場(chǎng)心理帶來(lái)負(fù)面沖擊。58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，在房地產(chǎn)的修復(fù)關(guān)鍵期，行業(yè)下行趨緩但全面企穩(wěn)尚需時(shí)間，國(guó)資平臺(tái)和銀行集中賣(mài)房雖供應(yīng)量有限，但在市場(chǎng)預(yù)期分化、行業(yè)承壓的背景下，易加劇價(jià)格踩踏與觀望情緒。當(dāng)下需暫緩機(jī)構(gòu)公開(kāi)批量賣(mài)房，可優(yōu)先推進(jìn)收儲(chǔ)對(duì)接，并建立常態(tài)化存量房收儲(chǔ)機(jī)制，結(jié)合 REITs 等金融工具盤(pán)活資產(chǎn)，順應(yīng)行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。

　　銀行下場(chǎng)

　　近期，各大主流線上交易平臺(tái)上出現(xiàn)了越來(lái)越多銀行的身影，這些機(jī)構(gòu)紛紛上線處置手中的房產(chǎn)標(biāo)的，從住宅到商業(yè)用房、寫(xiě)字樓，覆蓋多種物業(yè)類(lèi)型。

　　以阿里資產(chǎn)平臺(tái)為例，在“銀行清倉(cāng)”專(zhuān)欄下，中國(guó)銀行廣州分行掛牌了廣州市黃埔區(qū)東園二街小區(qū)94平方米的精裝房，起始價(jià)超95萬(wàn)元；廣東云浮農(nóng)商行即將開(kāi)拍的商住房，起拍價(jià)8萬(wàn)元……同時(shí)還有位于上海、廣州、北京等一線城市的資產(chǎn)出售，如杭州銀行掛牌的北京通州一處建面約109平方米的抵債房產(chǎn)，當(dāng)前價(jià)格約123萬(wàn)元。

　　銀行“直供房”頗受外界關(guān)注，一方面是銀行親自下場(chǎng)“賣(mài)房”，另一方面則是這些資產(chǎn)的價(jià)格多有折扣。例如，上述掛牌的廣州黃埔區(qū)房源，起拍均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右，而該房源所處地段掛牌均價(jià)則在1.5萬(wàn)元/平方米。

　　事實(shí)上，銀行直供房不是“新物種”。某大型國(guó)有銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸的內(nèi)部人士告訴記者，銀行直接賣(mài)房之前，是先走正常拍賣(mài)手續(xù)進(jìn)行法拍，兩次流拍以后就不再拍賣(mài)，只能自己直接處置。

　　銀行手中這些房產(chǎn)的來(lái)源是哪里呢？同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)告訴記者，一類(lèi)是來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的工抵房，另一類(lèi)屬于經(jīng)營(yíng)貸的抵押品。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化債工作的推進(jìn)，部分開(kāi)發(fā)商為了還銀行貸款，把房子直接抵給銀行，這種房源近兩年不斷增加，同時(shí)經(jīng)營(yíng)貸斷供的群體也會(huì)把房子抵給銀行。

　　北京煒衡(上海)律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師表示，市場(chǎng)下行過(guò)程中房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，部分個(gè)人和企業(yè)的現(xiàn)金流受到影響，進(jìn)而不良抵押房產(chǎn)規(guī)模膨脹，銀行手里積壓的抵押房產(chǎn)數(shù)量快速增加。

　　“與此同時(shí)，傳統(tǒng)法拍房存在諸多諸如程序復(fù)雜、流程冗長(zhǎng)、成交率持續(xù)走低等情況，”鞠秦儀表示，當(dāng)前，銀行直售房產(chǎn)的模式已經(jīng)愈發(fā)成熟，先通過(guò)司法程序?qū)⒎慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)剝離到銀行名下，再借助阿里、京東等第三方資產(chǎn)平臺(tái)或自身公眾號(hào)掛牌銷(xiāo)售，也就形成了“銀行直供房”增多的現(xiàn)象。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過(guò)去，這種銀行直售房產(chǎn)，大體量的不動(dòng)產(chǎn)往往在各種資產(chǎn)處置平臺(tái)上，通過(guò)B端來(lái)批量處理，小規(guī)模的幾套房則通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上賣(mài)掉。但近期隨著處置規(guī)模的增多，銀行的售賣(mài)渠道也轉(zhuǎn)向“To B”和To C”并重，以盡快完成處理，避免資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。

　　鞠秦儀告訴記者，相較于法拍房，“銀行直供房”中，銀行是合法產(chǎn)權(quán)人，處置自有資產(chǎn)，無(wú)需依賴法院，可直接掛牌銷(xiāo)售，回款周期、成本可控，能快速盤(pán)活不良資產(chǎn)。同時(shí)，其交易流程接近二手房，通常支持實(shí)地看房，部分甚至可申請(qǐng)貸款，交易流程靈活，定價(jià)穩(wěn)定且有議價(jià)空間，一般來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)已提前清理，風(fēng)險(xiǎn)集中于房屋質(zhì)量和少量歷史欠費(fèi)，整體風(fēng)險(xiǎn)更低。

　　國(guó)資上陣

　　許多地方國(guó)資平臺(tái)掛牌出售房產(chǎn)的案例也在引人矚目。

　　日前，四川西昌市房地產(chǎn)事務(wù)中心委托拍賣(mài)公司，將144套住房面向社會(huì)依法進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)拍賣(mài)，這些“資產(chǎn)包”大多為經(jīng)濟(jì)適用房、保障房。

　　同期，福州也有多個(gè)平臺(tái)掛牌旗下資產(chǎn)。例如長(zhǎng)樂(lè)區(qū)國(guó)資平臺(tái)公開(kāi)拍賣(mài)長(zhǎng)樂(lè)區(qū)共51套市場(chǎng)化商品房，房源總價(jià)從44.7萬(wàn)元到153.6萬(wàn)元不等；福州市土地發(fā)展中心將持有的302套住宅以電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　此外，部分一線城市也有國(guó)資平臺(tái)掛牌“賣(mài)房”。例如北京天恒置業(yè)集團(tuán)旗下公司掛牌出售111套房產(chǎn)，總轉(zhuǎn)讓底價(jià)超過(guò)3.3億元，涉及西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、房山區(qū)等多處房源；廣州機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)也出讓手中的房產(chǎn)、店鋪以及車(chē)位等資產(chǎn)。

　　同樣的，國(guó)資批量出售房產(chǎn)在過(guò)去也并不罕見(jiàn)。多位受訪業(yè)內(nèi)人士提及，國(guó)資平臺(tái)處理各種資產(chǎn)的動(dòng)作常規(guī)行為。

　　有福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，福州國(guó)資平臺(tái)一直都有類(lèi)似的舉措，一般都是國(guó)資平臺(tái)名下的商品房資產(chǎn)，拿出來(lái)拍賣(mài)，現(xiàn)在也有一些多出來(lái)的安置商品房。現(xiàn)在能流通的，大部分是早幾年競(jìng)配建的房子，還有保障房/公租房。

　　有房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)，這一現(xiàn)象屬于地方國(guó)資平臺(tái)的常規(guī)運(yùn)營(yíng)策略，若存在適配性資產(chǎn)，便會(huì)通過(guò)多元渠道推向市場(chǎng)，以規(guī)避資產(chǎn)閑置。

　　該研究機(jī)構(gòu)人士進(jìn)一步表示，“當(dāng)前閑置資產(chǎn)規(guī)模有所擴(kuò)大，與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所處的調(diào)整周期存在關(guān)聯(lián)�！鄙鲜龈Ｖ莘康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也提及，一般情況下，國(guó)資平臺(tái)手中的資產(chǎn)只要不貶值、不虧錢(qián)，就可以不用處理。

　　宋紅衛(wèi)分析稱(chēng)，最近多個(gè)省份都在積極推進(jìn)國(guó)有“三資”改革，國(guó)有資源資產(chǎn)化、國(guó)有資產(chǎn)證券化、國(guó)有資金杠桿化”，賣(mài)房是資源資產(chǎn)化的直接表現(xiàn)，這有利于增強(qiáng)地方政府的財(cái)政實(shí)力。

　　“把保障房或者經(jīng)適房市場(chǎng)化銷(xiāo)售也是市場(chǎng)化配置資源的一種方式，有利于提高資產(chǎn)的效率，最大化地實(shí)現(xiàn)物盡其用。”宋紅衛(wèi)表示，當(dāng)前把這些資產(chǎn)公開(kāi)出讓?zhuān)�一方面是積極踐行國(guó)資“三化”，同時(shí)，原來(lái)的保障房和經(jīng)適房前期都是按照規(guī)劃來(lái)供應(yīng)的，近年來(lái)，我國(guó)人口流動(dòng)變化較大，部分地區(qū)的保障房或者經(jīng)適房可能會(huì)存在與人口需求不匹配的情況，比如說(shuō)供給過(guò)剩，過(guò)剩的房源長(zhǎng)期閑置，屬于低效資產(chǎn)，提高存量資產(chǎn)的效率是當(dāng)前政策方向。

　　業(yè)內(nèi)呼吁避免扎堆

　　機(jī)構(gòu)集中向市場(chǎng)推出可售房源，對(duì)二手房市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)怎樣的影響呢？多位受訪業(yè)內(nèi)人士均表示，實(shí)際影響不大，但心理沖擊不小。

　　有資深地產(chǎn)中介表示，銀行出售的房產(chǎn)其實(shí)普通購(gòu)房者很難接觸到，比較好的房源一般都通過(guò)中介機(jī)構(gòu)或?qū)�業(yè)人士出售了，相對(duì)差的房源、比較難賣(mài)掉的才會(huì)流到公開(kāi)平臺(tái)上。宋紅衛(wèi)也表示，銀行直接賣(mài)房由于范圍小、規(guī)模不大，且市場(chǎng)推廣和影響力都較小，因此目前對(duì)二手房的影響相對(duì)較小。

　　上述福州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，國(guó)資平臺(tái)出讓的資產(chǎn)一般是由拆遷辦、房管等接手，還會(huì)有些低價(jià)房源被專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)收走，很少會(huì)有此類(lèi)資源流向普通購(gòu)房者。

　　“當(dāng)前，就單個(gè)案例來(lái)說(shuō)，由于規(guī)模較小，對(duì)市場(chǎng)影響比較小�！崩钣罴伪硎荆�但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，市場(chǎng)預(yù)期一致轉(zhuǎn)弱，而且現(xiàn)在二手市場(chǎng)掛牌量、房?jī)r(jià)、交易周期都不算理想的背景下，房源供給主體增多，盡管個(gè)案的量不大，但加總起來(lái)的房子數(shù)量增多，就有可能對(duì)預(yù)期造成影響，對(duì)市場(chǎng)形成進(jìn)一步擾動(dòng)。

　　李宇嘉也表示，隨著銀行業(yè)內(nèi)對(duì)業(yè)績(jī)考核、資產(chǎn)處置力度的加大，加上地產(chǎn)下行，表內(nèi)部分不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露加大，銀行直接對(duì)接C端處置的資產(chǎn)量可能會(huì)增加，這也意味著銀行端未來(lái)的房源供給可能會(huì)增加。

　　宋紅衛(wèi)也擔(dān)憂，若這些主體供給的房源規(guī)模持續(xù)變大，影響力有可能會(huì)擴(kuò)大，拉低項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)格，短期內(nèi)會(huì)給區(qū)域二手房造成價(jià)格上的壓力。

　　在房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的過(guò)程中，如何最大程度地避免這類(lèi)“新增供應(yīng)”可能給市場(chǎng)帶來(lái)的壓力？

　　李宇嘉認(rèn)為，在市場(chǎng)修復(fù)的關(guān)鍵期，有必要規(guī)范銀行等機(jī)構(gòu)為了單方面保障自己的債權(quán)進(jìn)行較大幅度的降價(jià)出售。事實(shí)上，法拍房、工抵房、銀行“直售房”，都要進(jìn)行統(tǒng)籌管理，才能避免資產(chǎn)價(jià)格無(wú)序下跌的現(xiàn)象。

　　張波也指出，從行業(yè)背景看，當(dāng)前居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)滯后、城市分化加劇仍是核心矛盾，機(jī)構(gòu)公開(kāi)出售房源難免會(huì)強(qiáng)化看空的市場(chǎng)預(yù)期，并與市場(chǎng)一二手房形成直接競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步拉長(zhǎng)成交周期。在解決方案層面，地方國(guó)資可以采取“收儲(chǔ)”方式，定向聚焦這類(lèi)房源的去化。短期來(lái)看，當(dāng)下需暫緩機(jī)構(gòu)公開(kāi)批量賣(mài)房，優(yōu)先推進(jìn)收儲(chǔ)對(duì)接；中長(zhǎng)期則需建立常態(tài)化存量房收儲(chǔ)機(jī)制，結(jié)合 REITs 等金融工具盤(pán)活資產(chǎn)，順應(yīng)行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。