購(gòu)房貼息討論升溫，多地實(shí)踐已顯效！能否全國(guó)推行？

　　近日，有關(guān)買(mǎi)房貼息的討論再度引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從當(dāng)下行情來(lái)看，該政策有一定可能性出臺(tái)。通過(guò)財(cái)政資金對(duì)購(gòu)房貸款利息進(jìn)行補(bǔ)貼，可在不直接壓縮銀行凈息差的前提下，實(shí)現(xiàn)類(lèi)似降息的效果，緩解當(dāng)前銀行凈息差持續(xù)收窄的經(jīng)營(yíng)壓力。借鑒此前財(cái)政貼息消費(fèi)貸的成功模式，有望實(shí)現(xiàn)財(cái)政、銀行與購(gòu)房者的“三方共贏”。

　　事實(shí)上，自2023年末以來(lái)，多地已試點(diǎn)“購(gòu)房貼息”政策，通過(guò)階梯式補(bǔ)貼或按貸款比例貼息降低購(gòu)房成本。短期數(shù)據(jù)顯示，部分城市政策落地后新房成交環(huán)比增長(zhǎng)超15%。

　　多地實(shí)踐已有初步效果

　　為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，自2023年末以來(lái)，杭州、南京、長(zhǎng)春、運(yùn)城、武漢等多地相繼推出購(gòu)房貼息政策，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼部分貸款利息的方式降低購(gòu)房成本。

　　第一財(cái)經(jīng)注意到，目前主要有兩類(lèi)操作模式：

　　一是按貸款金額比例給予固定貼息。例如，長(zhǎng)春、武漢按照初始貸款金額1%發(fā)放貸款利息補(bǔ)貼；南京則實(shí)行分級(jí)政策，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)不同面積新房給予不同貼息政策，對(duì)購(gòu)買(mǎi)面積小于90平方米、90~120平方米、大于120平方米的購(gòu)房人分別給予2%、1.5%、1%的財(cái)政貼息。

　　第二，采用貸款利息的百分比進(jìn)行貼息。例如，運(yùn)城面向高層次人才，正高或博士后/副高或博士/碩士或本科生層次人員分別可以借款30萬(wàn)、20萬(wàn)、10萬(wàn)元，按照購(gòu)房貸款利息的50%、40%、30%給予貼息支持。

　　貼息期限普遍在1至3年，發(fā)放形式包括一次性、按年或按月兌付。

　　(圖片來(lái)源：中指研究院)

　　政策效果已初步顯現(xiàn)。中指研究院在研報(bào)中稱(chēng)，南京市雨花臺(tái)區(qū)2024年6月政策落地，次月新房成交套數(shù)、成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)17.5%、15.0%；武漢今年9月末政策落地，次月新房成交套數(shù)、成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)18.7%、5.7%。

　　此類(lèi)實(shí)踐在境外亦有先例。中國(guó)香港出臺(tái)居所貸款利息扣除政策，每年基礎(chǔ)扣除限額為10萬(wàn)港元，為鼓勵(lì)生育，自2024年4月1日起，滿足條件的家庭可額外扣除2萬(wàn)港元，即扣除限額提高至12萬(wàn)港元。美國(guó)在金融危機(jī)期間，為解決居民房屋止贖問(wèn)題緊急出臺(tái)住房可負(fù)擔(dān)修訂計(jì)劃(HAMP)、住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃(HARP)，前者通過(guò)貸款機(jī)構(gòu)下調(diào)存量房貸利率至居民可承擔(dān)的水平，來(lái)降低居民房貸負(fù)擔(dān)過(guò)重的風(fēng)險(xiǎn)，后者則是調(diào)整再融資發(fā)起條件，使房?jī)r(jià)過(guò)快下跌的業(yè)主重新獲得再融資貸款資格，申請(qǐng)更低利率貸款，有效降低房貸壓力。

　　200萬(wàn)貸款年利息或少1.26萬(wàn)元

　　在政策效果方面，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為貼息有助于提振市場(chǎng)信心、穩(wěn)定預(yù)期。

　　中指研究院在研報(bào)中表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，貸款貼息降低了購(gòu)房門(mén)檻，有助于帶動(dòng)住房交易活躍度提升，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)；對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，貸款貼息有利于減少居民提前還款，緩解銀行經(jīng)營(yíng)壓力。

　　“房貸貼息政策既可降低購(gòu)房成本，又對(duì)預(yù)期產(chǎn)生正向作用，將一定程度促進(jìn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn)�！比A泰證券分析師戚康旭認(rèn)為，后續(xù)可以關(guān)注更大范圍推出的可能性。

　　房貸貼息政策能為購(gòu)房者節(jié)省多少成本？中指研究院以一筆200萬(wàn)元、期限30年、利率3.1%的貸款為例測(cè)算，若獲得1%的貼息支持，購(gòu)房者月供可減少約1048元，全年預(yù)計(jì)節(jié)省利息1.26萬(wàn)元。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，這是一個(gè)多措并舉、久久為功的事情，不太可能有“一招鮮”“一招靈”的措施。近期，一方面在修復(fù)經(jīng)濟(jì)基本面，比如對(duì)于就業(yè)、生育、養(yǎng)育、教育的保障和補(bǔ)貼，靈活就業(yè)人員參保等；另一方面在修復(fù)房屋的使用價(jià)值，比如城市更新、不動(dòng)產(chǎn)REITs、好房子、全生命周期安全管理等。這兩方面都有很多的事情要做，合力才能夯實(shí)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

　　關(guān)于政策規(guī)模與推進(jìn)路徑，機(jī)構(gòu)也給出了具體預(yù)測(cè)。根據(jù)中指研究院預(yù)測(cè)，2025年全國(guó)新建住宅和二手住宅總銷(xiāo)售額或在14萬(wàn)億元左右，假設(shè)首付比例50%(當(dāng)前商貸首付比例最低15%，實(shí)際水平會(huì)偏高)，貸款金額約7萬(wàn)億元，若按1%貼息，增量貸款的貼息金額將在700億元左右。

　　方正證券在研報(bào)中稱(chēng)，該政策可能會(huì)分步推進(jìn)，優(yōu)先覆蓋新增首套房貸，試點(diǎn)一線及核心二線城市(利率倒掛更顯著)，后續(xù)逐步延伸至存量高風(fēng)險(xiǎn)房貸；年貼息資金需求(僅新增)約300億~450億元，對(duì)應(yīng)年新增房貸3萬(wàn)億~4.5萬(wàn)億元規(guī)模。

　　落地的可能性高嗎？

　　隨著市場(chǎng)對(duì)此的討論持續(xù)升溫，政策預(yù)期也反映在資本市場(chǎng)上。

　　12月10日，港股內(nèi)房股一度沖高，萬(wàn)科企業(yè)漲超17%，融信中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)漲超12%，世茂集團(tuán)漲11%，中國(guó)金茂漲逾9%，碧桂園漲超5%。

　　從政策邏輯看，業(yè)內(nèi)普遍對(duì)貼息落地持積極預(yù)期。

　　方正證券地產(chǎn)首席分析師王嵩表示，房?jī)r(jià)需要內(nèi)在利率平衡。2025年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為2.08%(一線城市中，北京1.61%、上海1.89%、深圳1.76%)，而全國(guó)三季度新增房貸平均利率為3.06%，房屋潛在收益低于資金成本。而參考香港經(jīng)驗(yàn)，只有當(dāng)房貸利率低于租金回報(bào)率時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期才會(huì)顯著企穩(wěn)。

　　銀行凈息差持續(xù)承壓制約了房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)。國(guó)家金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄，2025年三季度末平均值已降至1.42%，其中國(guó)有大型銀行更是低至1.31%。直接降LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)會(huì)加劇利差下行，財(cái)政對(duì)房貸貼息，或可在不損害銀行凈息差的背景下，達(dá)到類(lèi)似降息的“穩(wěn)房?jī)r(jià)”效果。

　　貼息政策也有助于優(yōu)化銀行資產(chǎn)質(zhì)量。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數(shù)據(jù)，使用定金及預(yù)收款/(個(gè)人按揭+定金及預(yù)收款)來(lái)測(cè)算新房銷(xiāo)售中的首付比例。經(jīng)測(cè)算，2025年1~10月，新房銷(xiāo)售中房貸首付比例達(dá)到68.22%。

　　王嵩認(rèn)為，當(dāng)下新購(gòu)房群體，對(duì)于按揭采取了較高的首付比例，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力有所提升，貼息政策能吸引這類(lèi)優(yōu)質(zhì)客戶入市。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)下的新購(gòu)房群體也是信用風(fēng)險(xiǎn)更小的客戶。

　　消費(fèi)貼息模式的成功同樣為房貸貼息提供了實(shí)踐參照。王嵩稱(chēng)，2025年8月以來(lái)財(cái)政貼息消費(fèi)貸的成功實(shí)踐，驗(yàn)證了“財(cái)政補(bǔ)息差、銀行擴(kuò)投放、需求享紅利”的三方共贏模式，為地產(chǎn)需求端支持提供了范本。隱性降息重建了底部支撐，同時(shí)兼顧金融安全。

　　李宇嘉也認(rèn)同這一政策方向。他表示，政策出發(fā)點(diǎn)并不是直接或主要針對(duì)樓市，而要站在整個(gè)內(nèi)需大盤(pán)、激活國(guó)內(nèi)循環(huán)的角度。

　　“樓市已置于內(nèi)需、消費(fèi)和國(guó)內(nèi)大循環(huán)之中。動(dòng)態(tài)看，當(dāng)居民就業(yè)、收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，月供對(duì)消費(fèi)的制約就很明顯�！崩钣罴窝a(bǔ)充稱(chēng)，對(duì)于大多數(shù)家庭，按揭月供是最大的支出，特別是在2017~2023年高房?jī)r(jià)時(shí)期買(mǎi)房的人。而熱點(diǎn)城市月供中位區(qū)間，目前達(dá)到5000~8000元。