流拍后降價7000萬元，長沙國資出手，接盤恒大知名爛尾項目！全國多個爛尾地標“復活”，專家：關鍵看項目債權是否干凈

　　每經記者｜陳榮浩 

　　12月2日，長沙恒大童世界3宗總面積超17萬平方米的娛樂康體用地被湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司以2.83億元成功拍下。天眼查顯示，該公司今年11月29日成立，是長沙市管國企湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團有限公司全資孫公司，實控人為長沙市國資委。

　　這是該項目在首輪流拍后降價7000萬元換來的轉機，標志著湖南最大文旅項目邁出了“復活”的第一步。

　　近期，全國多個爛尾地標“復活”案例出現，如重慶灣項目獲中國長城資產24.76億元注資重啟，深圳深港國際中心通過政府收儲調整規(guī)劃⋯⋯

　　“越來越多爛尾地標被盤活的最根本原因在于，從市場層面看，隨著地產行業(yè)深度調整，一些核心地段項目的自身價值被挖掘，土地價值、區(qū)位優(yōu)勢及潛在商業(yè)價值仍被市場認可，機構投資者更傾向于通過抄底優(yōu)質資產獲取長期收益�！�12月3日上午，中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥向《每日經濟新聞》記者(以下簡稱每經記者)分析稱。

　　多個爛尾地標被盤活

　　長沙恒大童世界的3宗地塊頗具代表性。

　　這個項目坐落于長沙岳麓區(qū)坪塘鎮(zhèn)大王山片區(qū)，規(guī)劃總占地超6000畝，計劃打造包含童話世界樂園、珍稀植物園、電影世界樂園等業(yè)態(tài)的文旅綜合體，最初計劃總投資高達500億元。其中，童世界將落實投資約120億元。

　　自恒大出現流動危機后，項目也因此停工，核心區(qū)淪為“黃土深坑”，裸露的鋼筋與瘋長野草成為城市傷疤。

　　今年7月，湖南湘江新區(qū)領導曾實地調研恒大童世界項目，提出要“高標準盤活存量資產”。11月15日，恒大童世界的3宗用地在京東法拍上拍賣，但最終因無人出價而流拍。直到12月2日，在較首拍降價7000萬元后，該地塊最終以2.83億元成交。

　　值得一提的是，此次被國企接盤的3宗地塊僅為原規(guī)劃的一角。根據拍賣要求，后續(xù)需按原規(guī)劃繼續(xù)建設文旅業(yè)態(tài)，但具體運營方尚未確定。

　　類似的盤活故事也在全國上演。

　　如重慶灣項目，近日長城資產方面官宣助力重啟，該項目屬于較為典型的“政府+AMC(資產管理公司)+金融機構”盤活模式。

　　其中，重慶南岸區(qū)政府負責資源匹配和溝通協(xié)調；中國長城資產搭建SPV(特殊目的載體)有限合伙作為重組平臺，預防項目出現交叉違約風險；中國長城資產聯合招商銀行、中信信托等金融機構，將為重慶灣項目注資不超過24.76億元。

　　再如深圳深港國際中心，在經歷8年爛尾后，政府以68億元對12宗土地及地上建筑物完成土地收儲，同時還調整了規(guī)劃，提升了住宅占比。

　　袁帥提到，爛尾樓盤活最大的難點在于“債務復雜、業(yè)態(tài)陳舊、規(guī)劃滯后”，部分項目因債務關系盤根錯節(jié)，僅債務重組就需耗費大量時間；同時，原規(guī)劃的辦公、酒店業(yè)態(tài)已不適應當前市場需求，需要重新定位，這對接盤方來說都是考驗。

　　要保證收益率

　　在眾多被盤活的爛尾項目中，核心地段的價值愈發(fā)凸顯。

　　公開信息顯示，重慶灣項目位于重慶兩江交匯核心區(qū)位，可正看長江、嘉陵江兩江交匯，同時毗鄰慈云寺、千佛寺、中央電影制片廠等大量文保古跡。

　　深港國際中心同樣如此，項目位于龍崗大運中心核心區(qū)域，并通過調整規(guī)劃的方式，提升了企業(yè)入局的積極性。今年11月，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局的一紙公告，將深港國際中心原本以商業(yè)和文體功能為主的規(guī)劃，調整為“居住+商業(yè)”主導的復合型功能區(qū)，住宅占比提升至60%以上。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，核心地段賦予的是項目的基礎價值，決定的是機構參與意愿，而AMC與金融機構的專業(yè)能力則解決了資金與運營難題，這種多方協(xié)同的模式，正成為化解房地產風險的重要路徑。

　　山東隆湶律師事務所主任李富民認為，相比于地段，更重要的在于看地方政府是否愿意讓渡部分增值收益，因為資產機構要保證收益率。

　　“能否盤活爛尾存量資產，關鍵得看項目債權是否干凈。只要優(yōu)先債權能一攬子打折、解除查封，項目就具備資產負債表重啟條件，地段、容積率反倒可以談判�！崩罡幻穹治龇Q。

　　袁帥提到，機構接盤的爛尾項目多數位于核心地段，主要因其土地價值高、市場需求明確，但也需遵循“市場導向、成本覆蓋、功能復合”原則。

　　“對接盤企業(yè)來說，需計算新業(yè)態(tài)的租金收益、運營成本與債務成本，確保覆蓋資金成本，如將部分樓層改造為高端酒店，提升溢價能力；引入復合功能提升項目抗風險能力，例如結合商業(yè)、辦公、文旅等多業(yè)態(tài)，形成協(xié)同效應，避免單一業(yè)態(tài)受市場波動影響�！痹瑤浄Q。