中新經(jīng)緯3月25日電 中指研究院微信公眾號(hào)25日發(fā)布《一季度土地市場(chǎng)盤點(diǎn)》(下稱《報(bào)告》)稱，基于當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)2026年土地市場(chǎng)將延續(xù)分化格局。

　　《報(bào)告》指出，2026年以來(lái)，地方政府供地節(jié)奏相比去年同期總體有所放緩，土地出讓策略延續(xù)“縮量提質(zhì)”導(dǎo)向，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高溢價(jià)水平。2月，廣州天河馬場(chǎng)地塊歷經(jīng)9小時(shí)243輪競(jìng)價(jià)，以236億元總價(jià)、26.6%溢價(jià)率成交，刷新廣州住宅樓面價(jià)歷史紀(jì)錄；杭州上城城東新城單元SC080201-27地塊溢價(jià)率競(jìng)拍至51%。

　　與核心城市“點(diǎn)狀高熱”不同，全國(guó)土地市場(chǎng)整體延續(xù)平淡縮量態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至3月22日，300城住宅用地推出、成交規(guī)模同比均下降。近期部分重點(diǎn)城市披露的2026年供地計(jì)劃顯示，各地政府普遍調(diào)降了年度居住用地供應(yīng)規(guī)模，并將供地重心向軌道站點(diǎn)周邊、配套成熟區(qū)域集中，優(yōu)先保障高品質(zhì)、改善型住房用地需求。

　　展望后市，《報(bào)告》認(rèn)為，基于當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)2026年土地市場(chǎng)將延續(xù)分化格局。一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)域有望迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，以維持土地市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定預(yù)期；而三四線城市及一二線城市的郊區(qū)土地市場(chǎng)仍將面臨調(diào)整壓力。土地市場(chǎng)的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實(shí)質(zhì)性回暖以及房企投資信心的持續(xù)修復(fù)。

　　一季度土地市場(chǎng)縮量態(tài)勢(shì)延續(xù)，一線城市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)

　　《報(bào)告》稱，今年以來(lái)，多地供地節(jié)奏仍趨緩，300城土地市場(chǎng)延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，單月來(lái)看，3月截至22日，300城住宅用地推出規(guī)劃建面1501萬(wàn)平方米，同比下降38.2%；成交1541萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%；土地出讓金為634億元，同比增長(zhǎng)10.1%。累計(jì)來(lái)看，2026年一季度(截至3月22日)，300城住宅用地推出規(guī)劃建面6067萬(wàn)平方米，同比下降19.7%；成交5521萬(wàn)平方米，同比下降19.2%；300城住宅用地出讓金同比下降36.5%。

　　各線來(lái)看，政府推地節(jié)奏放緩及房企拿地審慎下，一季度各線城市成交面積、出讓金同比均下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月22日)，一線城市土地市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，供應(yīng)端維持一定規(guī)模，成交面積同比降幅僅6%，但由于去年一季度上海、北京優(yōu)質(zhì)地塊較多，高基數(shù)下出讓金同比下降約四成。二線城市除杭州、成都外，多數(shù)城市宅地推出、成交規(guī)模均偏低，同比降幅超五成。三四線城市土地市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，同比降幅超一成。

　　溢價(jià)率方面，開年以來(lái)，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度放緩下，300城溢價(jià)率整體仍處于低位。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月22日)，300城住宅用地平均溢價(jià)率為5.2%，處于歷史同期較低水平。其中，1月土地市場(chǎng)相對(duì)平淡，300城住宅用地平均溢價(jià)率維持低位；2月在廣州馬場(chǎng)地塊等高溢價(jià)地塊帶動(dòng)下，溢價(jià)率升至10.7%；3月截至22日，平均溢價(jià)率降至3.7%，土拍市場(chǎng)整體保持平淡。

　　房企拿地向核心優(yōu)質(zhì)地塊集中，一季度廣州出讓金排名全國(guó)首位

　　2025-2026年3月全國(guó)重點(diǎn)城市住宅用地出讓金排名(全市，截至3月22日) 圖源：中指研究院

　　《報(bào)告》稱，從城市集中度來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月22日)，全國(guó)TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重為61%，較2025年全年提升9個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)住宅用地出讓金排名靠前的城市中，多核心一二線城市。年初以來(lái)，重點(diǎn)城市土拍活動(dòng)較少，其中廣州在天河區(qū)馬場(chǎng)地塊(總價(jià)249.7億元，由越秀獲取)帶動(dòng)下，躍升一季度土地出讓金首位；上海、北京土地市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，出讓金在百億元左右，南通宅地出讓金達(dá)114億元，更多為地方國(guó)資獲取。

　　2026年全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，房企資金繼續(xù)向確定性較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集聚，重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。從重點(diǎn)地塊成交來(lái)看，低密宅地憑借產(chǎn)品確定性獲得市場(chǎng)認(rèn)可，多地出現(xiàn)高溢價(jià)成交，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的資源集聚效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。典型地塊來(lái)看：

　　廣州馬場(chǎng)一期地塊：2月25日經(jīng)過9小時(shí)、243輪競(jìng)價(jià)，由越秀地產(chǎn)以236.04億元競(jìng)得，溢價(jià)率26.6%，成交總價(jià)位列廣州歷史第二、全國(guó)第五，住宅樓面地價(jià)約8.5萬(wàn)元/㎡，刷新廣州住宅樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　上海青浦徐涇地塊：3月13日，在上海2026年首輪土拍中，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)QPPO-0101單元18-05雙軌交宅地以6.6%溢價(jià)率由綠城競(jìng)得，成交總價(jià)26.7億元，樓面價(jià)31972元/㎡。該地塊為當(dāng)批次唯一溢價(jià)成交地塊，區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)顯著。

　　重點(diǎn)城市土地供應(yīng)計(jì)劃：減量提質(zhì)與存量盤活并重

　　《報(bào)告》稱，從當(dāng)前已披露供地計(jì)劃的城市來(lái)看，呈現(xiàn)出四大特點(diǎn)：

　　一是各地嚴(yán)格踐行“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向，2026年普遍調(diào)減了年度供地規(guī)模。北京《2026年度建設(shè)用地供地計(jì)劃》中，商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模下調(diào)至200-240公頃，較2025年減少40-60公頃。廈門提到要“詳細(xì)測(cè)算住宅供應(yīng)總量，合理控制新增房地產(chǎn)供應(yīng)，以近三年住宅用地平均供應(yīng)量及2025年新建商品住宅銷售量，作為測(cè)算2026年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃規(guī)模的依據(jù)�！笨s量供應(yīng)有助于適配當(dāng)前市場(chǎng)去化節(jié)奏，防止庫(kù)存進(jìn)一步積壓。

　　二是在總量收縮的同時(shí)，供地結(jié)構(gòu)正加速向高品質(zhì)、改善型住房?jī)A斜。北京明確“優(yōu)先在軌道站點(diǎn)周邊、設(shè)施較為完備地區(qū)及就業(yè)密集地區(qū)開發(fā)建設(shè)。推動(dòng)‘好房子’實(shí)施，提升住房品質(zhì)，加強(qiáng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套�！鄙钲谔岢觥啊畬毜貙氂谩⒆∮袃�(yōu)居’的原則，合理把握商品住房用地供應(yīng)總量、時(shí)序與空間布局，精準(zhǔn)匹配市場(chǎng)需求，增加高品質(zhì)住房和改善型住房的空間供給�！睆V州強(qiáng)調(diào)在核心區(qū)推出小地塊、高容積率精品住宅，杭州則明確“適度增加改善性住房用地”。

　　當(dāng)前住房需求的重點(diǎn)已從解決基本居住“有沒有”的問題，轉(zhuǎn)向追求居住品質(zhì)“好不好”的升級(jí)滿足。重點(diǎn)城市通過優(yōu)化供地區(qū)位、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、完善配套設(shè)施，可引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從過去的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)行業(yè)向更注重居住功能完善、更契合真實(shí)居住需求的新發(fā)展模式過渡。

　　三是存量土地盤活與城市更新已成為重點(diǎn)城市土地供應(yīng)的核心支撐。北京明確繼續(xù)引導(dǎo)存量建設(shè)用地供應(yīng)占比達(dá)到65%左右，逐步推動(dòng)存量更新規(guī)模不低于新增供應(yīng)規(guī)模；深圳提出分類識(shí)別存量用地資源，有力有序推進(jìn)低效用地再開發(fā)，多措并舉推進(jìn)批而未供土地消化處置。廈門強(qiáng)調(diào)“著力推動(dòng)存量用地的高效盤活與潛能釋放，不斷提高存量用地在年度土地供應(yīng)總量中的占比�！�

　　四是住房保障體系建設(shè)正逐步從“大規(guī)模籌建”向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的階段性轉(zhuǎn)變。2026年重點(diǎn)城市保障房用地供應(yīng)規(guī)模普遍調(diào)減，北京保障性住房用地從2025年的475公頃降至2026年的350公頃，廈門從9.36公頃降至0公頃，深圳從40公頃降至35公頃�！笆�四五”期間，我國(guó)大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，通過擴(kuò)大供給規(guī)模著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，取得了顯著成效。進(jìn)入“十五五”時(shí)期，隨著前期大規(guī)模建設(shè)的保障房項(xiàng)目逐步入市，以及存量商品房轉(zhuǎn)為保障性住房政策的推進(jìn)，住房保障工作正向“優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)”轉(zhuǎn)變。近年來(lái)，多地推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，通過盤活存量資源、多渠道籌集房源，建立更加靈活高效的住房保障體系。(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)