中新經(jīng)緯3月18日電 “58安居客研究院”微信號(hào)18日發(fā)文稱(chēng)，北京1224樓市新政將滿(mǎn)3個(gè)月，線上熱度先行企穩(wěn)，線下成交受春節(jié)檔擾動(dòng)，二手房傳導(dǎo)效率更高。通過(guò)58安居客線上找房面積數(shù)據(jù)來(lái)看，70-90㎡剛需戶(hù)型成為新政后線上關(guān)注度最高、線下成交增長(zhǎng)最快的戶(hù)型，2026年1月成交占比達(dá)27.7%，為近6個(gè)月峰值。

　　2025年12月24日，北京市發(fā)布房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，從購(gòu)房資格、信貸支持、項(xiàng)目審批等多維度發(fā)力，精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)居民剛性與改善性住房需求，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　北京整體市場(chǎng)：線上熱度先行企穩(wěn)，線下成交受春節(jié)檔擾動(dòng)，二手房傳導(dǎo)效率更高

　　找房熱度：政策激活線上預(yù)期，二手房熱度韌性顯著高于新房

　　新政實(shí)施前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)線上觀望情緒濃厚，新房找房熱度從2025年10月4日的56.1逐步走低至12月20日的54.8，累計(jì)下滑2.3個(gè)點(diǎn)，反映出剛需群體對(duì)購(gòu)房門(mén)檻的顧慮始終存在；二手房找房熱度則從56.3緩升至60.8，累計(jì)上漲4.5個(gè)點(diǎn)，核心源于二手房房源供應(yīng)更為充足、價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)，對(duì)剛需和剛改購(gòu)房者更具吸引力。

　　新政發(fā)布當(dāng)周(2025年12月21-27日)，新房找房熱度即刻回升至55.5，二手房升至61.6，直觀體現(xiàn)出政策對(duì)線上購(gòu)房預(yù)期的直接激活作用。2026年1-2月受春節(jié)假期影響，線上找房熱度階段性回落，新房找房熱度最低降至49.6，二手房降至54.6，但這并非市場(chǎng)預(yù)期反轉(zhuǎn)。節(jié)后隨著線下售樓處、中介門(mén)店全面復(fù)工，找房熱度快速反彈，2月28日新房熱度回升至60.3、二手房達(dá)66.1，3月14日進(jìn)一步升至59.9和65.6，新政的提振效應(yīng)持續(xù)釋放。

　　從熱度變化幅度來(lái)看，二手房反彈力度顯著高于新房，核心原因是新政放寬的購(gòu)房資格、優(yōu)化的信貸政策對(duì)二手房市場(chǎng)適配性更高，交易流程靈活能更快承接剛需與改善需求，而新房受推盤(pán)節(jié)奏、房源供應(yīng)限制，熱度提升相對(duì)平緩，且其熱度轉(zhuǎn)化更依賴(lài)房企線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作配合。

　　成交套數(shù)：線下成交呈政策提振+假期擾動(dòng)雙重特征，二手房線上熱度向線下傳導(dǎo)更高效

　　58安居客研究院指出，從實(shí)際成交情況來(lái)看，其變化受政策與季節(jié)性因素雙重影響。新政后新房、二手房成交套數(shù)的分化，本質(zhì)是線上熱度向線下成交傳導(dǎo)效率的差異，疊加春節(jié)假期擾動(dòng)。但新房市場(chǎng)雖受假期拖累整體數(shù)據(jù)，但頭部房企與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)仍實(shí)現(xiàn)了局部亮眼成交。

　　新房市場(chǎng)方面，新政前11周合計(jì)成交6510套、周均592套，新政后11周合計(jì)成交5120套，同比下降21.4%。這一數(shù)據(jù)受春節(jié)當(dāng)周僅成交7套的極端影響顯著。若剔除該周，新政后其余10周新房平均成交511套，與新政前周均水平的差距大幅收窄。新政發(fā)布首周新房成交842套，為新政前11周次高值，體現(xiàn)出政策初期的脈沖式提振，只是春節(jié)假期打斷了這一增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　58安居客研究院指出，值得注意的是，春節(jié)期間多數(shù)房企推出“春節(jié)不打烊”策略，有些也取得不錯(cuò)的成績(jī)。雖然春節(jié)期間個(gè)別項(xiàng)目也有亮眼之處，但新房項(xiàng)目推盤(pán)、取證需一定周期，政策釋放的需求無(wú)法在短期內(nèi)通過(guò)新增供應(yīng)承接，導(dǎo)致線上熱度向線下成交的傳導(dǎo)速度較慢。

　　58安居客研究院表示，二手房市場(chǎng)則展現(xiàn)出線上熱度向線下成交的高效傳導(dǎo)，成為新政后市場(chǎng)的核心支撐。新政前二手房雖有穩(wěn)定線上熱度，但購(gòu)房門(mén)檻限制了需求落地；新政落地后，線下成交即刻釋放，2026年1月26日-2月1日當(dāng)周成交4244套，為近12周峰值，較新政前周均水平上漲超30%。盡管春節(jié)當(dāng)周僅成交1套，但節(jié)后恢復(fù)速度遠(yuǎn)快于新房，3月1-8日當(dāng)周成交2980套，接近新政前同期3741套的水平。二手房的韌性源于其更高的市場(chǎng)化程度，房源供應(yīng)充足分散，中介門(mén)店復(fù)工節(jié)奏快，能實(shí)現(xiàn)“線上熱度提升-線下成交跟進(jìn)”的良性循環(huán)。

　　找房均價(jià)：平穩(wěn)運(yùn)行，政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

　　58安居客研究院表示，價(jià)格層面，新政有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，新房、二手房找房均價(jià)均未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，整體保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。部分房企為激活需求摒棄普惠式折扣、轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，未引發(fā)線上報(bào)價(jià)的無(wú)序波動(dòng)，成為找房均價(jià)平穩(wěn)的重要支撐。

　　新房市場(chǎng)新政前12 周(2025/10/04-2025/12/20)整體找房均價(jià)約68324 元 /㎡，新政后 12 周(2025/12/27-2026/03/14)為約68066 元 /㎡，微降0.38%，波動(dòng)幅度極小。從周度數(shù)據(jù)看，新政后新房找房均價(jià)最高為69578 元 /㎡(2026/02/21)，最低為66137 元 /㎡(2026/02/28)，整體穩(wěn)定在 66000-70000 元 /㎡ 區(qū)間，無(wú)明顯漲跌。

　　二手房市場(chǎng)新政前12 周整體找房均價(jià)約44273 元 /㎡，新政后12 周為約42127 元 /㎡，降幅約4.85%，但周度價(jià)格呈平緩下行趨勢(shì)，無(wú)斷崖式下跌或暴漲。

　　北京市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：新房區(qū)域分化加劇，政策紅利向近郊優(yōu)質(zhì)板塊集中

　　58安居客研究院指出，新政對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)的影響呈現(xiàn)顯著分化，核心城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊因區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策適配度、配套完善度不同，線上找房熱度與線下成交套數(shù)的聯(lián)動(dòng)效果差異明顯，政策紅利主要向五環(huán)外近郊優(yōu)質(zhì)板塊集中，這一特征也在2026年1-2月北京商品住宅銷(xiāo)售TOP10榜單中直觀體現(xiàn)，海淀區(qū)、通州區(qū)各有2個(gè)項(xiàng)目上榜，門(mén)頭溝、順義等近郊板塊均有項(xiàng)目躋身前列，成為成交核心陣地。

　　核心城區(qū)：成交收縮，價(jià)格抗跌性強(qiáng)

　　東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)等核心城區(qū)，因房源稀缺、配套成熟，但受供應(yīng)影響，成交套數(shù)普遍收縮，西城區(qū)從117套降至33套、降幅71.8%，海淀區(qū)下降13.3%，朝陽(yáng)區(qū)下降46.3%，核心原因是核心城區(qū)存量房源少、新房供應(yīng)稀缺，政策釋放的需求無(wú)法本地承接，購(gòu)房者逐步向近郊外溢。

　　價(jià)格方面，核心城區(qū)展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗跌性，西城區(qū)由于成交基數(shù)少，個(gè)別項(xiàng)目影響突出，成交均價(jià)從108665元/㎡升至157148元/㎡、漲幅44.6%，海淀區(qū)均價(jià)微漲0.3%，西城區(qū)中信城躋身1-2月銷(xiāo)售金額TOP10，印證了核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源的市場(chǎng)認(rèn)可度。

　　近郊區(qū)域：成交分化，通州成政策紅利核心板塊

　　豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)等近郊區(qū)域是新政紅利主要承接者，成交呈分化態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)尤為突出。通州區(qū)憑借“五環(huán)外社保年限降至1年”的利好，成為近郊唯一成交套數(shù)正增長(zhǎng)的區(qū)域，從848套增至853套、漲幅0.6%，中建·運(yùn)河玖院、朝棠攬閱兩大項(xiàng)目躋身1-2月銷(xiāo)售金額TOP10；順義區(qū)雖成交套數(shù)下降31.3%，但均價(jià)上漲15.5%，北京潤(rùn)園以14.6億元銷(xiāo)售額拿下1-2月銷(xiāo)售金額榜榜首，印證了改善型需求的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力；大興區(qū)成交套數(shù)下降24.2%、均價(jià)上漲11.5%，源于改善型需求激活推動(dòng)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲；豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)成交小幅下降、價(jià)格微跌4%左右，整體平穩(wěn)，豐臺(tái)區(qū)中海麗金府、石景山區(qū)元禧雅園均上榜銷(xiāo)售TOP10，成為核心城區(qū)需求外溢的重要承接板塊。

　　遠(yuǎn)郊區(qū)域：頭部板塊成交漲幅明顯，尾部區(qū)域承壓明顯

　　房山區(qū)、平谷區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)域表現(xiàn)出顯著兩極分化，門(mén)頭溝區(qū)成為新政最大受益者，成交套數(shù)從110套增至228套、漲幅107.3%，均價(jià)從33416元/㎡升至43313元/㎡、漲幅29.6%，五環(huán)外限購(gòu)放松與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的共振激活了大量需求，長(zhǎng)安華曦府·金安以8.5億元銷(xiāo)售額位列1-2月銷(xiāo)售第三，成為板塊熱度的直接體現(xiàn)；房山區(qū)、平谷區(qū)成交套數(shù)分別增長(zhǎng)12.6%和31.5%，價(jià)格微漲，剛需市場(chǎng)活躍度提升，房山區(qū)中駿·云景臺(tái)躋身銷(xiāo)售TOP10，成為區(qū)域剛需代表。而延慶區(qū)、密云區(qū)因區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套短板明顯，成交套數(shù)分別下降70.9%和50.0%，政策紅利覆蓋有限，市場(chǎng)持續(xù)承壓。

　　戶(hù)型面積段：需求結(jié)構(gòu)重構(gòu)，剛需與純改善成政策主要受益群體

　　58安居客研究院表示，新政通過(guò)放寬多子女家庭購(gòu)房限制、降低二套公積金首付比例等措施，推動(dòng)戶(hù)型需求結(jié)構(gòu)向剛需入門(mén)與純改善兩端集中，剛改戶(hù)型則階段性回落。

　　通過(guò)58安居客線上找房面積數(shù)據(jù)來(lái)看，70-90㎡剛需戶(hù)型成為新政后線上關(guān)注度最高、線下成交增長(zhǎng)最快的戶(hù)型，2026年1月成交占比達(dá)27.7%，為近6個(gè)月峰值，核心得益于非京籍社保年限放寬，大量非北京戶(hù)籍人員的入門(mén)級(jí)購(gòu)房需求得到釋放，春節(jié)期間剛需樓盤(pán)的高到訪量也印證了這一需求的真實(shí)性；70㎡以下極小戶(hù)型占比始終穩(wěn)定在6.4%-6.8%區(qū)間，需求相對(duì)剛性，政策對(duì)其影響較小。

　　120-140㎡純改善戶(hù)型是新政另一核心受益群體，2026年2月成交占比升至27.7%，較2025年10月提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。多子女家庭五環(huán)內(nèi)多購(gòu)1套房的政策，疊加二套公積金首付比例降至25%的利好，直接激活家庭改善需求，推動(dòng)順義、大興等區(qū)域改善型房源成交增長(zhǎng)。

　　180㎡以上大戶(hù)型的線上線下需求均保持穩(wěn)定，2026年2月220㎡以上戶(hù)型成交占比達(dá)15.3%，較2025年10月提升2個(gè)百分點(diǎn)。高端改善群體對(duì)政策敏感度較低，但信貸政策優(yōu)化與市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，推動(dòng)這部分需求平穩(wěn)釋放，價(jià)格保持堅(jiān)挺，改善項(xiàng)目香山樾(海淀區(qū))、金茂璞逸豐宜(豐臺(tái)區(qū))等的穩(wěn)定成交便是最好印證。

　　90-120㎡剛改戶(hù)型則出現(xiàn)階段性回落，成交占比從2025年11月的26.6%降至2026年2月的13.8%，核心原因是市場(chǎng)需求向兩端集中，剛改群體處于政策紅利過(guò)渡區(qū)間，既無(wú)剛需的入門(mén)政策支持，也無(wú)純改善的信貸與購(gòu)房資格利好，觀望情緒較重，線上找房熱度與線下成交均小幅回落。

　　市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)：預(yù)期企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化，樓市穩(wěn)步修復(fù)

　　58安居客研究院稱(chēng)，本次北京房地產(chǎn)新政通過(guò)“購(gòu)房資格、限購(gòu)松綁、商業(yè)信貸、公積金政策、項(xiàng)目審批”五大維度發(fā)力，精準(zhǔn)對(duì)接市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)了線上購(gòu)房預(yù)期的有效激活與線下實(shí)際需求的逐步釋放。盡管春節(jié)假期導(dǎo)致線下成交數(shù)據(jù)短期波動(dòng)，但房企主動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的亮眼表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了市場(chǎng)真實(shí)需求，整體呈現(xiàn)“熱度企穩(wěn)、成交修復(fù)、價(jià)格平穩(wěn)”的良好態(tài)勢(shì)，政策的精準(zhǔn)性與有效性得到充分驗(yàn)證。

　　從市場(chǎng)傳導(dǎo)邏輯來(lái)看，二手房憑借高效的線上線下聯(lián)動(dòng)成為新政后市場(chǎng)核心支撐，新房則因供應(yīng)端滯后性，熱度向成交的傳導(dǎo)仍需時(shí)間，而房企從“廣撒網(wǎng)”到“精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)”的轉(zhuǎn)變，已成為新房市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵抓手。

　　58安居客研究院表示，新政后市場(chǎng)的區(qū)域分化與戶(hù)型需求重構(gòu)，為未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展指明了方向，而2026年北京供地計(jì)劃首次單列城市更新指標(biāo)、商品住宅用地優(yōu)先布局軌道周邊與就業(yè)密集區(qū)的導(dǎo)向，將進(jìn)一步推動(dòng)樓市“整體平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的走勢(shì)。區(qū)位與配套成為房地產(chǎn)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，核心城區(qū)將保持量穩(wěn)價(jià)升，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、次新房流通性有望增強(qiáng)；近郊五環(huán)外板塊依托政策紅利與軌道、產(chǎn)業(yè)配套升級(jí)，成為剛需與改善需求的主要承接者和成交核心增長(zhǎng)極；遠(yuǎn)郊板塊單盤(pán)分化將加劇，主城旁高品質(zhì)項(xiàng)目有望跑出獨(dú)立行情，長(zhǎng)尾區(qū)域則需通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、配套完善承接政策紅利。戶(hù)型需求上，剛需與純改善將成為短期市場(chǎng)兩大核心群體，房企后續(xù)需精準(zhǔn)匹配這一結(jié)構(gòu)，增加70-90㎡剛需戶(hù)型與120-140㎡改善戶(hù)型供應(yīng)，延續(xù)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)思路實(shí)現(xiàn)供需高效對(duì)接。

　　58安居客研究院認(rèn)為，隨著節(jié)后房企推盤(pán)節(jié)奏加快、中介門(mén)店全面復(fù)工，疊加政策紅利的持續(xù)釋放，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程將進(jìn)一步加快：新房市場(chǎng)將依托新增供應(yīng)落地與精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)線上熱度向線下成交的有效傳導(dǎo)，成交套數(shù)逐步回升；二手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持韌性，成為市場(chǎng)穩(wěn)定的核心支撐。同時(shí)，2026年北京第一批1321個(gè)城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，將進(jìn)一步完善各區(qū)域配套，為市場(chǎng)注入長(zhǎng)期活力。(中新經(jīng)緯APP)