一線城市樓市“小陽(yáng)春”，看房及成交量雙雙回暖

　　作者：鄭娜

　　進(jìn)入3月，樓市旺季如約而至。

　　上海二手房市場(chǎng)率先顯出成色，在剛剛過(guò)去的周六(3月14日)以1472套的二手房單日網(wǎng)簽量創(chuàng)下年內(nèi)新高，全月更是有望沖擊3萬(wàn)套的高位；廣州的二手房看房量、成交量也在3月上半月同步走高；深圳二手房的成交周期最短只有半天，已有業(yè)主開(kāi)始提高掛牌價(jià)。

　　新房市場(chǎng)上的高端改善需求穩(wěn)步釋放，從上海陸家嘴的大平層到廣州黃埔的江景豪宅，均有突出成績(jī)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著3月核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，本輪“小陽(yáng)春”仍將在核心城市迎來(lái)階段性行情。

　　核心城市二手房回暖

　　“滬七條”在這個(gè)3月份釋放強(qiáng)勁影響力。3月14日，因瞬時(shí)流量過(guò)大，上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)多次卡頓崩潰。這天，上海二手房網(wǎng)簽量達(dá)到1472套，達(dá)到年內(nèi)新高，僅次于2025年3月15日的1473套。

　　購(gòu)房者的熱情自新政以來(lái)便已燃起。據(jù)58安居客研究院院長(zhǎng)張波觀察，從安居客線上用戶行為數(shù)據(jù)看，2月底新政落地當(dāng)周，用戶主動(dòng)發(fā)起微聊對(duì)數(shù)的周環(huán)比上漲幅度為144.7%，發(fā)起用戶數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)133.7%，留電用戶數(shù)更是大增251.8%，上升的趨勢(shì)在3月中旬還有所延續(xù)。購(gòu)房者已從“觀望為主”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)留電、深度溝通”。

　　據(jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周(3月9日-3月15日)，上海二手房整周成交7233套，創(chuàng)近五年來(lái)的最高周成交紀(jì)錄�？硕�瑞上海預(yù)計(jì)，3月全月保守估計(jì)成交量在2.7萬(wàn)套，有望沖擊3萬(wàn)套，而上一次達(dá)到該水平需追溯至2021年。

　　在北京，二手市場(chǎng)熱度明顯回升，在春節(jié)長(zhǎng)假的影響下，前兩個(gè)月的住宅網(wǎng)簽量依然超過(guò)2.3萬(wàn)套，高出近10年同期平均網(wǎng)簽規(guī)模2000余套。進(jìn)入3月份，市場(chǎng)連續(xù)保持高位運(yùn)行，前半個(gè)月的累計(jì)網(wǎng)簽量已突破5700套，其中12日、16日的網(wǎng)簽套數(shù)均達(dá)到800套以上，分別為816套、835套。

　　成交量的持續(xù)回升，也推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)修復(fù)，京滬兩城的二手房已率先止跌轉(zhuǎn)漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，北京和上海的二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，分別結(jié)束了此前連續(xù)10個(gè)月、9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。

　　深圳二手房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”行情也同步開(kāi)啟，中介門店的看房量和簽約量齊齊增加。

　　樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月首周，樂(lè)有家門店二手簽約量環(huán)比上漲132%，創(chuàng)下2025年3月底以來(lái)的最高值；二手看房量達(dá)到了2024年10月中旬以來(lái)的最高點(diǎn)；第二周看房量、簽約量繼續(xù)上漲，環(huán)比增幅分別為11%、33%，市場(chǎng)進(jìn)入活躍交易期。

　　“現(xiàn)在很多客戶都主動(dòng)聯(lián)系要看房，經(jīng)紀(jì)人都出去帶看了，門店沒(méi)人值班了。”深圳中原地產(chǎn)南山蛇口北區(qū)總監(jiān)葉維告訴記者，“之前看的幾套房，過(guò)了三個(gè)月甚至半年房子還在，客戶也就不急著出手。近來(lái)的形勢(shì)發(fā)生了變化，看的房子過(guò)幾天就成交了，客戶的心態(tài)也因此發(fā)生了變化，出手意愿增強(qiáng)�！�

　　成交周期也有明顯縮短。“之前一單成交的周期最少需要3個(gè)月，近期最長(zhǎng)的成交周期已縮短到一個(gè)星期�！比~維透露，3月以來(lái)甚至有兩單成交只用了半天時(shí)間。在持續(xù)增加的成交里，學(xué)區(qū)房的需求保持穩(wěn)定，“非學(xué)區(qū)房的成交明顯放量，在我們門店的占比已達(dá)到5成，甚至還有許多公寓房成交”。

　　升溫的市場(chǎng)也讓部分房東心態(tài)發(fā)生著微妙的變化，熱點(diǎn)二手房的掛牌價(jià)開(kāi)始回升。據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，二手房成交量排名前20的樓盤中，掛牌均價(jià)上漲的項(xiàng)目已超半數(shù)。

　　廣州市場(chǎng)也走出了春節(jié)假期后的低谷，出現(xiàn)成交反彈。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，3月以來(lái)，廣州二手房看房量、成交量持續(xù)增加，在3月9日—15日一周內(nèi)，成交量環(huán)比增長(zhǎng)超35%，看房人數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超12%。其中，在3月14-15日的周末，二手房成交超過(guò)500套，創(chuàng)下近一個(gè)月來(lái)的成交新高。

　　據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)，全國(guó)79個(gè)城市在過(guò)去一周，二手房交易總數(shù)達(dá)到3.8萬(wàn)套，而2024、2025年“小陽(yáng)春”期間成交量最高的一周分別為2.9萬(wàn)套、3.1萬(wàn)套。同時(shí)，“小陽(yáng)春”以來(lái)，全國(guó)79城成交量同比增長(zhǎng)29%，來(lái)訪量增長(zhǎng)10%。

　　新房結(jié)構(gòu)性回暖

　　相較于二手房市場(chǎng)的熱鬧回暖，各地的新房仍處于復(fù)蘇的通道，部分城市分化明顯，尤以改善型項(xiàng)目表現(xiàn)更加突出。

　　“滬七條”之后，不少客戶具備了購(gòu)買上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的資格，許多高端項(xiàng)目成交突出。記者從保利上海處了解到，位于浦東新區(qū)的保利世博天悅項(xiàng)目在3月首周成交額超2.9億元，“基本上每天賣掉一套總價(jià)約5000萬(wàn)元的大平層”。

　　在新政發(fā)布次日，位于徐匯濱江板塊的安瀾上海項(xiàng)目還迎來(lái)了來(lái)自溫州的看房團(tuán)。3月以來(lái)，項(xiàng)目熱度依舊，來(lái)訪量環(huán)比2月提升400%、認(rèn)購(gòu)量環(huán)比提升600%。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月2日—8日的成交面積榜單前十中，安瀾上海以2390平方米(10套)位居榜首。

　　廣州的豪宅項(xiàng)目同樣表現(xiàn)突出。據(jù)了解，位于海珠區(qū)的保利天奕項(xiàng)目在“小陽(yáng)春”單周成交20套；而在荔灣區(qū)的保利珠江天悅項(xiàng)目在3月前兩周的成交環(huán)比提升200%，更有客戶一次性購(gòu)入2套455平方米大平層，單日成交額破億。

　　趁著市場(chǎng)窗口期，新的高端改善項(xiàng)目還在加緊入市。記者獲悉，保利魚珠島項(xiàng)目已開(kāi)放實(shí)體江景板房，在當(dāng)前的認(rèn)籌階段已有整層大客入手。

　　不同于改善項(xiàng)目備受市場(chǎng)追捧，剛需類項(xiàng)目表現(xiàn)頗為平淡，目前仍需通過(guò)降價(jià)促銷彰顯性價(jià)比，以獲得更好的去化表現(xiàn)。

　　普睿廣州機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，3月初，位于廣州花都區(qū)的剛需盤加推126套房源，開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)30套，去化率達(dá)24%，優(yōu)于同期其他項(xiàng)目�！盁徜N的主要原因是讓利較大，”該機(jī)構(gòu)指出，該項(xiàng)目開(kāi)盤均價(jià)不足2萬(wàn)元/平方米，不僅低于板塊內(nèi)競(jìng)品，更遠(yuǎn)低于2023年高達(dá)2.8萬(wàn)元的價(jià)格。

　　位于深圳寶安新安片區(qū)的珺悅名都項(xiàng)目也在2月底開(kāi)啟促銷，89平方米主力戶型直降約80萬(wàn)-110萬(wàn)元，推動(dòng)項(xiàng)目單日去化約50套。張波指出，深圳春節(jié)前外圍區(qū)域剛需盤扎堆供應(yīng)，加之春節(jié)期間推盤節(jié)奏放緩，二手房分流需求，存量房源去化周期偏長(zhǎng)，故通過(guò)價(jià)格調(diào)整來(lái)帶動(dòng)銷售。

　　盡管當(dāng)前市場(chǎng)仍有分化，但整體來(lái)看，2 月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已傳遞出明確的積極信號(hào)，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇跡象。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　張波指出，一線城市房?jī)r(jià)由下降轉(zhuǎn)為持平，打破了此前連續(xù)多月的單邊下行態(tài)勢(shì)，一線城市的復(fù)蘇跡象已經(jīng)明晰。這主要受政策寬松拉動(dòng)，尤其是北上政策的精準(zhǔn)放松，形成托底合力，有效激活了剛性與改善性需求，兩地144平方米以上大戶型新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)突出，進(jìn)一步印證改善型需求對(duì)價(jià)格的支撐作用。

　　“從當(dāng)前各地的成交表現(xiàn)來(lái)看，核心城市的改善產(chǎn)品成為復(fù)蘇主線。這種結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇體現(xiàn)出，供需求匹配度正不斷提升，”張波表示，市場(chǎng)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，“小陽(yáng)春”值得期待。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也指出，今年1-2月新房市場(chǎng)仍面臨一定壓力。3月以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)有所放量，有望帶動(dòng)銷售階段性修復(fù)，“小陽(yáng)春”預(yù)計(jì)將以“點(diǎn)狀復(fù)蘇”形式在核心城市出現(xiàn)。