上海二手房周成交量創(chuàng)近5年新高，購房者從“觀望為主”轉(zhuǎn)向“主動溝通”

　　記者 計思敏

　　新“滬七條”落地后，上海二手房交易熱度持續(xù)沖高，“小陽春”行情落地兌現(xiàn)。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月9日-3月13日，上海二手房(含商業(yè))網(wǎng)簽成交連續(xù)5個工作日突破800套，日均成交量達(dá)874套，市場活躍度持續(xù)攀升。3月14日(周六)二手房成交再沖高峰，單日成交1472套，逼近1500套大關(guān)。上一次達(dá)到這一成交高點，還要追溯到2025年3月15日(周六)的1473套，時隔一年樓市熱度強勢回歸，點燃上海樓市“小陽春”。

　　另據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)，上周(3月9日-3月15日)，上海二手房整周成交7233套，創(chuàng)近五年來的最高周成交紀(jì)錄。

　　58安居客研究院院長張波表示，此輪成交量沖高可以理解為趨勢性回暖的信號。從安居客線上用戶行為數(shù)據(jù)看，政策落地當(dāng)周，用戶主動發(fā)起微聊對數(shù)周環(huán)比上漲144.7%，發(fā)起用戶數(shù)環(huán)比增長133.7%，留電用戶數(shù)更是大增251.8%，微聊留電率提升50.5%，且上升的趨勢在3月中旬還有所延續(xù)。購房者已從“觀望為主”轉(zhuǎn)向“主動留電、深度溝通”。

　　在其看來，“滬七條”政策起到了重要的推動作用，通過限購放松更好地打通了剛需入場與改善置換鏈接，形成二手房庫存下降、一二手市場熱度聯(lián)動傳導(dǎo)的局面，為回暖的長期性打下了政策基礎(chǔ)。

　　上海鏈家數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證市場回暖態(tài)勢。據(jù)上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根介紹，3月第二周，二手房成交量同比增長9%；新政后，日均帶看量、日均新增客戶量對比新政前增長47%、57%，客戶入市信心較前期提升，帶看與成交雙活躍。

　　張波分析，此次成交高峰是多重因素疊加的結(jié)果：一是“滬七條”政策落地，帶動市場活躍；二是市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，用戶決策積極性增強；三是節(jié)前積壓需求釋放，年后往往是成交的高峰，由于今年過年晚導(dǎo)致更多成交在3月得到體現(xiàn)。

　　從需求結(jié)構(gòu)看，剛需仍是市場核心支撐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，總價300萬以內(nèi)入門級房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續(xù)提升。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦進(jìn)一步指出，目前來看，這都是比較積極的信號。從以往市場慣例來看，通常都是剛需產(chǎn)品市場先行，隨后逐步傳導(dǎo)至首次改善型房源，再進(jìn)一步向高端改善等高階產(chǎn)品傳遞熱度，整個置換鏈條也會隨之逐步盤活。

　　價格端也開始企穩(wěn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月，上海二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%。從歷史數(shù)據(jù)來看，上海二手住宅銷售價格自2025年5月以來連續(xù)九個月負(fù)增長，此次環(huán)比轉(zhuǎn)漲為近10個月來首次。

　　從新房市場表現(xiàn)來看，核心城區(qū)改善盤關(guān)注度高，近郊剛需盤受政策利好明顯。58安居客數(shù)據(jù)顯示，核心城區(qū)中，徐匯、靜安、長寧等區(qū)域144平方米以上高端改善房源承接了更多改善需求。遠(yuǎn)郊板塊中，寶山、松江、閔行等區(qū)域90平方米及以下剛需房源承接大量外溢需求。

　　盧文曦指出，當(dāng)前新房供應(yīng)仍偏緊，熱門網(wǎng)紅盤還在蓄勢待發(fā)，成交暫未復(fù)刻二手房的爆發(fā)式增長，不過新房市場先行指標(biāo)持續(xù)向好，雙休日售樓處到訪量節(jié)節(jié)攀升，看房熱度居高不下。

　　以浦東聯(lián)發(fā)金海雲(yún)墅項目為例，據(jù)上海鏈家新房浦東區(qū)域項目經(jīng)理樂欽龍介紹，截至3月14日，新政后項目到訪量810組，成交量18套；另有多組客戶在等后續(xù)房源加推，項目整體的成交周期由原來的兩周縮短到一周。其中，3月14日(周六)單日來訪110組，成交6套，回暖態(tài)勢顯著。

　　位于虹口的外灘瑞府項目同樣迎來成交高峰。據(jù)項目銷售人員介紹，新政后，新政客戶占比約20%，上周銷售額超10億元，項目熱度持續(xù)走高。

　　張波認(rèn)為，短期來看，市場大概率呈現(xiàn)量價平穩(wěn)的態(tài)勢。雖然市場熱度已經(jīng)明顯提升，但遠(yuǎn)郊板塊仍面臨新房供應(yīng)競爭，價格上漲將集中于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)。長期來看，量價平穩(wěn)也是主要趨勢，雖然近期上海二手房掛牌量持續(xù)下降，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源議價空間收窄，價格止跌轉(zhuǎn)漲信號有所增強，但需求很難再現(xiàn)報復(fù)性上漲，尤其是投機(jī)性需求大都離場，自住需求相對穩(wěn)定，更是強化了未來量價平穩(wěn)的需求基礎(chǔ)。