三亞紅樹林的“文旅神話”終陷債務困局，45億元債權(quán)被擺上貨架

　　記者 李曉青

　　3月16日，據(jù)阿里資產(chǎn)平臺披露的信息顯示，三亞紅樹林系兩大債權(quán)資產(chǎn)包被擺上貨架，對應拍賣標的為三亞紅樹林旅業(yè)有限公司和三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)，兩家公司三筆債權(quán)總額達45億元。

　　信達、長城兩大AMC將45億元債權(quán)擺上貨架

　　根據(jù)拍賣公告顯示，此次掛牌的3宗債權(quán)分別為中國長城資產(chǎn)海南分公司對三亞紅樹林旅業(yè)有限公司的25.5934億元債權(quán)，中國信達海南分公司對三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司的16.8053億元債權(quán)和三亞紅樹林旅業(yè)有限公司2.7075億元債權(quán)。本次處置由中國長城資產(chǎn)、中國信達兩大AMC聯(lián)合推進，標的已進入司法破產(chǎn)重整程序，目前三亞紅樹林旅業(yè)有限公司名下的海棠灣紅樹林酒店、亞龍灣紅樹林酒店均正常經(jīng)營。

　　中國長城資產(chǎn)海南省分公司處置的標的為三亞紅樹林旅業(yè)有限公司，債務人現(xiàn)已進入破產(chǎn)重整。截至2024年6月13日，債權(quán)本金為179555萬元，債權(quán)利息為70638萬元，其他費用5740萬元，債權(quán)總額為255934萬元。目前已有2名意向人報名。

　　抵押物是亞龍灣紅樹林度假酒店、海棠灣紅樹林度假酒店全部土地使用權(quán)及房產(chǎn)，已辦理抵押登記，其中亞龍灣紅樹林度假酒店土地使用面積99999.9平方米，房屋建筑面積57477.44平方米；海棠灣紅樹林度假酒店抵押物產(chǎn)權(quán)證號共32個，土地使用權(quán)面積共215549平方米，房屋建筑面積共221416.74平方米。酒店處于三亞兩大核心灣區(qū)的中心位置，抵押物價值合計近60億元，可足額覆蓋長城資產(chǎn)持有的債權(quán)。

　　公告稱，兩家酒店正常經(jīng)營，通過重整可以實現(xiàn)對銷售收入的管控，每年形成的凈現(xiàn)金流為2億元。隨著海棠灣酒店剩余客房投入經(jīng)營，經(jīng)營性現(xiàn)金流將進一步提升。

　　中國信達海南省分公司擬處置三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)。截至2025年9月30日，債權(quán)本金115092.23萬元，利息52512.37萬元，代墊費用448.99萬元，債權(quán)總額合計168053.58萬元。質(zhì)押物為三亞紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。保證人包括：今典投資集團有限公司、北京安地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、張寶全、王秋楊、張牧遠和張牧遙。目前已有2名意向人報名。

　　在另外一筆債權(quán)中，中國信達海南分公司擬處置三亞紅樹林旅業(yè)有限公司債權(quán)，截至2025年9月30日，債權(quán)本金19152萬元，利息7923.15萬元，代墊費用0萬元，債權(quán)總額合計27075.15萬元。抵押物為紅樹林旅業(yè)名下三亞市亞龍灣旅游區(qū)紅樹林度假酒店經(jīng)營資產(chǎn)，酒店總占地面積99999.9平方米(折合150畝)，總建筑面積57477.44平方米，由1棟八層(含地下一層)和1棟九層(含地下二層)的建筑組成。保證人為今典投資集團有限公司。目前已有4名意向人報名。

　　上述三份債權(quán)招商公告的招募時間分別截止于2026年4月29日、5月5日和9月6日。此次的債權(quán)掛牌價折合房產(chǎn)單價僅6470元/平方米。而去年三亞成交的一宗紅塘灣酒店地塊的樓面價還有6978.5元/平方米。

　　文旅帝國崩塌

　　資料顯示，今典集團始創(chuàng)于1992年，由張寶全創(chuàng)立，集團是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎、瞄準未來信息產(chǎn)業(yè)文化的多元化企業(yè)集團，業(yè)務涵蓋休閑度假、電影、當代藝術(shù)等領(lǐng)域。

　　企查查披露的信息顯示，今典投資集團有限公司成立于2022年5月8日，注冊資本4億元，法定代表人為張寶全，公司唯一股東為海南安泰實業(yè)開發(fā)有限公司。

　　張寶全于2004年啟動三亞紅樹林系酒店項目，累計投入約200億元，打造藝術(shù)+度假+會展的復合業(yè)態(tài)。有曾在今典集團工作的人士對澎湃新聞稱，亞龍灣紅樹林度假酒店在2005年就實現(xiàn)了盈利，也成為了今典集團“紅樹林”文旅項目的起點，2017年巔峰期時年營收超10億元。早期運營時，規(guī)模小、杠桿低，現(xiàn)金流一直保持健康狀態(tài)。該人士表示，紅樹林系酒店也是享受到了時代的紅利，當時三亞高端度假供給稀缺，疊加了國際旅游島政策預期之下，三亞的旅游消費快速升級，酒店的運營狀況良好。

　　但值得一提的是，三亞紅樹林系是純重資產(chǎn)、不賣房、全自持運營，現(xiàn)金流完全依賴酒店、餐飲、娛樂等線下收入，無地產(chǎn)銷售反哺。這也是之后現(xiàn)金流斷裂的其中一個原因，抗周期能力較為薄弱。

　　有知情人士對澎湃新聞表示，疫情沖擊度假客流，而高杠桿疊加重資產(chǎn)運營，以及個人無限擔保的模式等多方面的原因，共同導致了集團現(xiàn)金流斷裂。但其個人認為，如果此次拍賣能夠順利進行，完成債務重組、股權(quán)更迭與品牌升級的話，紅樹林系酒店有望重回穩(wěn)健運營軌道。

　　三亞紅樹林系的危機可追溯至2020年。

　　根據(jù)(2020)瓊96民初554號案件詳情顯示，因10.16億元借款逾期，中信銀行股份有限公司海口分行、國家開發(fā)銀行三亞市分行向海南省第一中級人民法院申請凍結(jié)紅樹林相關(guān)關(guān)聯(lián)公司及關(guān)聯(lián)人張寶全、王秋楊、張牧遙、張牧遠銀行存款10.5億元，或查扣其等價資產(chǎn)。該案判決后進入強制執(zhí)行階段，酒店核心資產(chǎn)被查封、股權(quán)被凍結(jié)。

　　為了解決債務危機，今典集團此前也采取了資產(chǎn)出售措施，試圖回籠資金以緩解現(xiàn)金流緊張的情況。

　　2019年，青島紅樹林項目因資金承壓引入青島國資。當年1月28日，青島紅樹林旅業(yè)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更，原控股股東北京世紀鑫華旅游投資發(fā)展有限公司持股比例從100%降至40%，青島西海岸文化旅游集團有限公司則以60%的持股比例成為公司新晉控股股東；之后，青島紅樹林度假世界與青島西海岸旅游投資集團有限公司以53億元的價格正式達成股權(quán)合作事宜。

　　事實上，青島紅樹林項目在土地出讓時曾配有30%住宅，其他為商業(yè)，均可獨立銷售。但為了打造北方最大度假目的地綜合體，紅樹林沒做房地產(chǎn)開發(fā)、沒做物業(yè)銷售，而是建成了44萬平方米全部可以自持經(jīng)營的項目。

　　最終，出售資產(chǎn)的措施也未能扭轉(zhuǎn)集團走向破產(chǎn)重整的結(jié)果。

　　2024年6月13日，三亞中院裁定受理紅樹林旅業(yè)、紅樹林地產(chǎn)破產(chǎn)重整申請；2024年11月14日，法院裁定對項目運營公司、影院管理公司等關(guān)聯(lián)主體實質(zhì)合并重整，指定專業(yè)機構(gòu)擔任管理人，全面接管資產(chǎn)、債務與經(jīng)營。