2026房地產(chǎn)繼續(xù)“控增量”，土地供需各有哪些看點(diǎn)？

　　作者：孫夢(mèng)凡

　　一邊是優(yōu)質(zhì)地塊被爭(zhēng)奪，一邊是土地成交現(xiàn)季節(jié)性低位，2026年土拍市場(chǎng)將怎么走？

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，至少有15個(gè)省市明確強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中在“控增量”方面，部分省份提出“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產(chǎn)用地供應(yīng)機(jī)制”、“加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)”、“科學(xué)安排土地供應(yīng)”等要點(diǎn)。

　　這意味著，2026年各地住宅用地供應(yīng)將延續(xù)“提質(zhì)縮量”的特點(diǎn)。同時(shí)，高能級(jí)城市的核心板塊，將有更多新增優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，以維持土地市場(chǎng)熱度，提振市場(chǎng)預(yù)期與信心。

　　“面粉”供應(yīng)精打細(xì)算

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游環(huán)節(jié)，土地供應(yīng)對(duì)樓市的影響不容忽視。2026年，各地土地供應(yīng)將遵循何種基調(diào)？此前密集召開的地方兩會(huì)已透露一二。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，各省市在政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)表述，延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)，15個(gè)省市明確強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地根據(jù)自身實(shí)際情況部署房地產(chǎn)工作。

　　其中，在“控增量”方面，江西、陜西提出“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產(chǎn)用地供應(yīng)機(jī)制”，四川提出“加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)”，重慶提出“科學(xué)安排土地供應(yīng)，加強(qiáng)優(yōu)地優(yōu)配，推進(jìn)土地混合開發(fā)利用、用途依法合理轉(zhuǎn)換”。

　　這意味著，2026年各省市的住宅用地供應(yīng)，將延續(xù)2025年“提質(zhì)縮量”的特點(diǎn)。

　　實(shí)際上，我國土地市場(chǎng)的規(guī)模縮減，已經(jīng)持續(xù)許久。記者據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2020年以來，我國300城土地成交規(guī)模已連降五年。2025年，全國300城土地招拍掛成交建筑面積10億平方米，同比下降11%；與2020年歷史高點(diǎn)相比，土地成交量收縮約65%。

　　從一線城市到二三線城市，土地市場(chǎng)的規(guī)模齊齊收縮。去年，一線城市土拍成交面積平均下降28%，廣州成交面積降幅最大，達(dá)到38%，北京、上海分別下降20%和37%。雖然一線城市高價(jià)地頻出，但嚴(yán)控新增土地供應(yīng)、保持庫存規(guī)模健康仍是主基調(diào)。

　　相較于土地成交面積，我國土地市場(chǎng)成交金額的降幅更大。2025年，全國土地總成交金額2.8萬億元，較上年同期下降11%；對(duì)比2020年7.5萬億的峰值數(shù)據(jù)，縮水幅度也超六成。如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，去年300城的土地成交金額，回到了2015年～2016年之間的水平。

　　克而瑞表示，2025年全年土地成交量10億平方米左右，看似高于全國商品房銷售量10%，但考慮到土地交易中包括配建及保障房等不可售部分，實(shí)際土地供應(yīng)量仍低于新房成交，行業(yè)已進(jìn)入廣義上的庫存去化周期，進(jìn)一步夯實(shí)供求關(guān)系改善基礎(chǔ)。

　　在土地市場(chǎng)規(guī)模連降五年的背景下，2026年各地土地供應(yīng)將繼續(xù)“控增量”。

　　以北京為例，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布的《北京市2026年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年北京商品住宅用地安排200～240公頃，較2025年的240～300公頃繼續(xù)縮量，已是連續(xù)第四年縮減；保障性住房用地350公頃，突出對(duì)中低收入群體的住房保障。

　　該計(jì)劃還強(qiáng)調(diào)了五大核心方向：一是推動(dòng)土地利用從擴(kuò)張型向集約型轉(zhuǎn)變，提升整體質(zhì)量；二是充分挖掘現(xiàn)有土地資源潛力，提高利用效率；三是精準(zhǔn)配置新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的空間需求；四是根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，探索房地產(chǎn)供應(yīng)新模式；五是全面提升公共服務(wù)設(shè)施的保障能力。

　　克而瑞方面稱，土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)行業(yè)的最上游，各地勢(shì)必將審慎確定新一年的土地供應(yīng)規(guī)模和時(shí)序，在兼顧行業(yè)供求關(guān)系總體平衡的同時(shí)，也要避免少數(shù)板塊出現(xiàn)短期新增項(xiàng)目過多、競(jìng)品壓力過高的現(xiàn)象，市場(chǎng)化出讓地塊比例有望進(jìn)一步增加。

　　房企死磕“核心資產(chǎn)”

　　在土地供求整體縮量的大背景下，仍有熱點(diǎn)地塊點(diǎn)燃市場(chǎng)信心。

　　過去一年，土地交易規(guī)模雖然持續(xù)縮量，但優(yōu)質(zhì)高單價(jià)地塊成交占比上升，部分確定性較強(qiáng)的低密新規(guī)類宅地等，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)出讓。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，期內(nèi)300城招拍掛土地的平均溢價(jià)率達(dá)到5.3%，平均溢價(jià)率較2024年上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，年度溢價(jià)率為近四年新高。

　　各地紛紛拿出“壓箱底”好地塊提振市場(chǎng)信心，房企也集體押注好資源和確定性。

　　進(jìn)入2026年，核心優(yōu)質(zhì)地塊的“吸金”體質(zhì)還在延續(xù)，廣州更是在開年就打出“王炸”牌面。2月25日，廣州馬場(chǎng)一期地塊歷經(jīng)9小時(shí)，經(jīng)過243輪競(jìng)價(jià)，被越秀以236.04億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率26.6%，地塊成交總價(jià)排名廣州第二、躋身全國第五。

　　不僅是一線城市，哈爾濱、石家莊等也有宅地實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出讓。譬如上個(gè)月，哈爾濱市道里區(qū)3宗商住用地全部溢價(jià)成交，小職工街與城鄉(xiāng)路交口兩宗地溢價(jià)16.16%、29%，樓板價(jià)分別為5120元/平方米、5491元/平方米；齒輪東路地塊溢價(jià)25.95%，樓板價(jià)5113元/平方米。

　　從房企拿地金額看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1～2月，百強(qiáng)房企拿地總額950.4億元，同比下降52.4%。受春節(jié)假期影響，2月土地供應(yīng)縮量，房企拿地規(guī)模同比未出現(xiàn)明顯改善。但若看土地溢價(jià)率，2月全國300城住宅用地平均溢價(jià)率為11%、顯著上升。

　　從企業(yè)新增貨值看，越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、石家莊城發(fā)投集團(tuán)位列前三。2026年1～2月，越秀地產(chǎn)以770億元新增貨值位列第一；華潤(rùn)置地新增貨值規(guī)模為108億元，位列第二；石家莊城發(fā)投集團(tuán)新增貨值規(guī)模為67億元，位列第三。

　　克而瑞認(rèn)為，節(jié)后廣州土地拍賣的首場(chǎng)活動(dòng)，標(biāo)志著核心城市土地供應(yīng)窗口期已然開啟。預(yù)計(jì)今年上半年，土地市場(chǎng)的熱度將逐步回升。同時(shí)，“十五五”規(guī)劃建議以及經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力推進(jìn)城市更新，高能級(jí)城市的核心板塊將促使更多新增優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，以核心板塊帶動(dòng)周邊區(qū)域，維持土地市場(chǎng)熱度，進(jìn)而提振企業(yè)和購房者的預(yù)期與信心。

　　對(duì)拿地主角房地產(chǎn)企業(yè)而言，“把錢花在刀刃上”拿核心地塊，已經(jīng)是行業(yè)共識(shí)。

　　只不過，行業(yè)經(jīng)過劇烈洗牌后，能“上桌”的玩家已經(jīng)大有變化。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，國央企是2025年土地市場(chǎng)的絕對(duì)主力，14家央企拿地金額占比50%，地方國企拿地金額占比也超過20%。城投平臺(tái)角色則顯著弱化，41家城投拿地金額占比僅15%，參與度大幅下滑，拿地邏輯轉(zhuǎn)向承接三、四線城市非核心地塊，維持土地市場(chǎng)基礎(chǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　該機(jī)構(gòu)稱，當(dāng)前土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“頭部集中、區(qū)域分化、主體分層”的競(jìng)爭(zhēng)特征：資金實(shí)力決定主體層級(jí)(國央企領(lǐng)跑、優(yōu)質(zhì)民企跟隨、中小房企邊緣化)，戰(zhàn)略選擇固化區(qū)域格局(核心城市高度集中、非核心城市持續(xù)萎縮)，行業(yè)集中度提升、TOP10房企新增貨值占比超七成，標(biāo)志著土地市場(chǎng)正式進(jìn)入結(jié)構(gòu)性分化的深度調(diào)整期。